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1、初探深圳物业管理的市场化初探深圳物业管理的市场化作者：佚名时间：2008-10-3浏览量： 深圳市的物业管理伴随着特区改革开放和市场经济体制逐步建立已发展到一个比较成熟的阶段。20年来,其发展速度、运作态势为世界注目,它创造的经验也在全国同行业中发挥了”窗口”和”试验田”的作用;然而,物业管理在中国起步较晚,这一朝阳产业如同其他新生事物一样,发展到一定时期会呈”瓶颈”状,继续发展需要一个转型和磨合的过程,在此,对发展过程中存在的一系列热点、难点问题进行如实地研究解决,或有助于它在21世纪抓住新的契机,迈出更稳健的步伐。笔者仅就物业管理市场化提
2、出一点肤浅的看法,以期和同仁探讨。 市场化是目前我国物业管理发展的主要方向,但不是永恒、唯一的发展方向。深圳经济特区应有他的”特”色。政府一方面要积极培育市场,不断提高物业管理市场化程度;另一方面也要正视非市场化或半市场化的行政福利型物业管理的存在,并加以扶植。 纵观世界各国物业管理,运行机制大体上可分两类,一类是市场化的物业管理机制,以美国,日本为代表,其运作特点是:完全按市场化原则将物业委托给物业管理公司运作,政府基本上不参与,行业的职业培训,资质管理由行业公会组织实施和监管;另一类是政府参与的物业管理机制,以新加坡、英国和香港地区为代
3、表,其运作特点是:行业管理由政府组织进行,部份物业管理由政府负责实施,新加坡的物业管理基本上是在政府的专门机关”建屋发展局”的监管下进行,市场化经营仅局限于某些高度专业化操作的领域。一个国家或地区的物业管理实行何种运行机制,这和该国家地区市场经济发育水平有关,同时受该国家该地区所属社会制度而派生的土地制度和住房政策的制约,从上属两类物业管理情况可以分析为:实行私有企业经营型住房政策的国家或地区易于采用市场化的物业管理机制,而实行公共住房政策的国家易于采用政府参与的物业管理运行机制。事实上,任何国家或地区都存在两种物业管理机制兼而有之。例如香港地
4、区私人高层楼宇管理中的业主立案法团具有很高的市场化水平,而属于第一类的美国,近年来都出现非市场化或半市场化的行政福利型物业管理。美国政府投资兴建了一批福利型住房,日本也兴建公共租屋,使中低收入阶层也能”居者有其屋”,这批住房由政府部门或委托其代理机构实施管理运作,这些物业不以赢利为目标,而以实现政府的福利住房政策为目标,只求其收支平衡,这显然不属于市场化的物业管理,带有明显的行政福利色彩。 由此可见,市场化是目前物业管理发展的主要方向,但不是永恒不变、唯一的方向。中国有中国的国情,社会主义的中国人口众多,土地国有,社会分化正在加剧,如果单靠商
5、品化的住房和市场化的物业管理,就难以实现”居者有其屋”的目标。深圳经济特区是中国改革开放的前沿、”窗口”、”试验田”,它的物业管理既不属于世界上的一类,也不属于二类,特区应有自己的”特”色,应属两类兼而有之的”另类”,笔者就深圳特区物业管理市场化的问题提出几点探索意见: 一、培育市场,不断提高物业管理市场化程度,这是中国物业管理发展的大方向,也是深圳物业管理发展的主要方向 深圳属市场经济较发达的地区,面对21世纪,要建设国际化大都市,就要与全球经济接轨,因而着力发展商品化住房和市场化的物业管理势在必行。就深圳物业管理现状和发展趋势看,积极扶
6、植一批颇具潜力的物业管理公司,让他们完全按市场经济规律独立动作,这是关键。具体措施有四: .加速改制步伐,使企业具有发展的原动力,增强企业的市场竞争力 根据深圳市委第三次党代会精神,市委发布了《关于进一步加快我市国有企业改革和发展的实施意见》,这是特区加快建立和完善社会主义市场经济体制的动力,也是发展物业管理市场化的契机。按照”意见”所提出的战略性调整和改组要求,物业管理行业也可采取”四个一批”的途径。结合行业的特点,物业管理企业适于采用经营者员工持股制,据一批试点企业的运作看,至少有三个显着优势:一是理顺了产权关系,增强了物业公司经营决策
7、的自主性和独立性;二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟·成牢固的利益共同体,从而增强企业凝聚力;三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金,以增强公司的经济实力。总而言之,企业的综合实力增强了,才有资本去参与市场竞争。可以预料,各种形式的改制将在物业管理行业中出现,对这一新生事物,政府主管部门应注重引导,在进一步放宽审批员工持股的企业,取消持股比例限制、借款贷款等方面予以优惠,让一批带头改制的物业管理企业具有影响力和带动力。 2.营造市场化氛围,促进物业管理企业向规模化、集约化、区域 初探深圳物业管理的市场化作者：佚名时间：2008
8、-10-3浏览量：化模式发展 目前我市一些物业管理企业踊跃拓展,形成”北上川东进”的各自为战的局面,这是企业发展的必然,但其竞争还处于无序状态。主管
