国内房地产市场近期特点与未来走势-论文.pdf

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1、CharacteristicsandTrendoftheRealEstateMarket国内房地产市场近期特点与未来走势_杨符孙含越增长。商品房销售面积同比下降3．8％，降幅比前两个月扩大了近期，杭州、常州等城市的部分楼盘采取力度较大的降价3．7个百分点。竣工面积同比下降4．9％，降幅收窄3．3个百分点促销，部分三四线城市房地产市场交易疲软、房价松动，引发了(见图3)。外界对部分开发商资金链骤紧、房地产市场可能转向的猜测。同房屋新开工面积同比大幅下降，其中有季度性因素、销售放时，多家银行暂停房地产企业贷款的消息不断发酵，兴业银行、缓

2、、2013年同期基数偏高，以及2013年年底新开工项目过多等多强加O交通银行与中信银行等纷纷卷入“停贷”风波。但多家银行已陆方面原因。而受201l～2012年房地产市场相对低迷的影响，商品续发布公告回应，称未暂停房地产项目贷款，未调整相关信贷房竣1面积仍持续处于低位。政策。市场之所以如此敏感，源于大家对于房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧。中国房地产市场进入拐点线城市—一二线城市线城市一百姓住宅价格指数吗?未来走势究竟如何?本文拟对此进行解析。数据来源：Wind资讯观“分水岭”。江苏、山东、安徽等地的多个三四线城市，房

3、图12012年1月至2014年3月一二三线城市及百城住宅价格指数同比增速地产市场交易疲软，个别地方成交量甚至被“腰斩”。2Ol4年3月，多数城市供应量和成交量仍处于低位，百城住宅价格同比上涨l0．04％，连续第l6个月上涨，但涨幅较上月缩小0．75个百分点，涨幅连续3个月出现缩小情况(见图1)。事实上，从2012if-四季度起，一二线城市与三四线城市房价增速已出现显著分化，其差距也在逐月扩张。2014年以来，一二线城市中进一步出现分化，如杭州这样的二线核心城市，其商品房价格也出现调整，这预示着20l4年整体房地产市场分化将愈加剧烈。

4、000O吕房地产开发投资增速回落Il1In竺00020l4年1月至3月，房地产开发投资和住宅投资同比增长了16．8％，创近两年的新低(见图2)。从新开工面积看，1月至3数据来源：cEIc图22013年至今房地产开发投资累计同比增速月，全国房尾新开工面积下降了25．2％，而上年同期为2．7％的负rlA乙lALMAKKL1搜IlJ叨％∞∞∞{；；∞0∞——商品房新开工面积累计——商品房峻工面积累计求关系决定。在“政府保障和市场配置结合，城市分类指导”的一．商品房销售面积：累计总基凋下，随着房地产市场供应量的加大，供需矛盾有望缓解，行业发

5、展日趋理性。但不同城市的房地产市场分化现象或将进一步加剧，少数热点城市供不应求的矛盾依然明显，房价上涨压力继续存在；多数二三线城市供需基本均衡，房价总体平稳；少数三叫线城市供应持续高于需求，若货币政策进一步趋紧，需求不足和房价下跌风险可能显现。随着城镇化的发展，资源和人口大量由城市边缘向中心集中，需求和购买力也都从三四线城市向一二线城市汇集，房地产市场便越来越呈现明显的分化趋势。在数据来源：CEIC此过程中，个别城市出现楼价下跌或者开发商集体降价属于正常图32013年至今商品房新开工、竣工及销售面积累计同比增速现象。我们估计，近期房

6、地产市场还是以“降价换量”为主，全土地成交价居高．供应区域性明显面下挫的可能性较低。土地市场热度不减，“房冷地热”的现象较为突出。20l4年1月至3月，房地产开发企业土地成交价款增长l1．4％，仍处房地产市场未来走势于高位水平。同时，_f地供应区域性分化卜分明显。一线城市短期预测“地王”频出，20l4年1月，京沪广深四城土地成交均价环比．卜20l4年土地市场将延续20l3年的热度，地成交量继续呈涨125％，创历史单月新高。2月，北京上地供应面积累计6l57．8升态势。主要原L太j有四个。一是2013年商品房市场整体发展较亩，供面积环

7、比、比增幅分别为701．1％和l23．5％，t地成好，销售量_人幅回升，销售回款明届增加，资金状况良好；二是交均价同比增长75．1％，环比增长l9．4％。而武汉、重庆、兰州新一届政府对房地产市场调控的思路明碌转变，由过去的各种调等部分二i线城市土地成文数据出现大幅下滑，2014年2月，重控政策转变为鼓励用市场化手段进行侧节，房企对政策的预期相庆仅有7宗j=地成交，成交面积同比下跌l4％，环比下降24％。对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，2014年年初至2月l2日，武汉市仅出让各类地块28宗，i：地出让房企岖

8、需增加土地储备，为后续发展做好准备；是近期不少城金同比减少77．8％。rf『在调控政策中部提及增加土地供应，预计20l4年土地供应将有房企资金面趋紧所增加。20l4年l～3月，房地产开发企业到位资金同比增长6．6％，受房地产行业整体向