小户型公寓开发中的问题及其对策

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1、小户型公寓开发中的问题及其对策论文作者：蔡灿明摘要：如今，上海的小户型公寓大多是当年的烂尾楼改建而成的，由于受到其原有建筑结构和造型的局限，就必然导致小户型物业产品的诸多先天不足和种种缺陷。当此类产品在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下，其产品本身的这些问题便会"一俊遮百丑"地被人们所忽略。而当市场供应日渐增多，人们对小户型有更多选择时，此类问题便会逐渐显露，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。在当前小户型物业一哄而上，高唱凯歌之时，更有必要对这类产品问题及其如何解决的对策做一理性剖析和冷静思考，以便在下一轮小户型的开发中能引以为鉴，有所突破

2、。一、当前小户型存在的问题　　目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题：　　1、房型不合理，居住功能差　　现在，小户型公寓中大多是宾馆标房式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。这类标房式房型，实际上就降低了作为居住物业的使用价值，因为即使是酒店式公寓，其毕竟还是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。　　除了这些标房式房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗间，无任何自然通风采光，这种不合

3、理是显而易见的。这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。严格地说，这类小户型房型可谓是市场的无效供应，是社会资源的浪费。　　有些小户型中一房一厅的房型，虽说比上述房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是直套型的类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型，客厅采光不足，而卧室却过于明亮，两者恰好相反。因根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应胜于卧室，应更充足。　　此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病，房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小、五脏俱全”

4、的小而全、小而精。这同样影响到小户型的居住功能。　　2、得房率低，走道过长　　如今，小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“金银汇”60％，“SOHO时代”64％，“巴黎时韵”68％等。这与通常新建住宅80％以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择(尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时)。　　过低的得房率，实际上就缩小了套内的使用面积，或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价，其不实惠、不合算是不言而喻的。　　造成得房率低

5、的一个重要因素，便是其点式高层，一梯几十户走道过长的陈旧设计。现在的小户型楼，往往都是中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局；或者中间绕电梯一圈走道，四面为住户的回环状布局，形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。　　这一设计的不合理也是显然的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员的疏导，且又造成过多的分摊面积，降低得房率。从而，也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值增值的功能。　　3、识别性差。存在安全隐患　　由于小户型公寓设计的陈旧，一个层面几十户，鱼骨状、回环状一贯通的平面布局，便必然

6、导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌室号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。有的甚至七拐八弯，仿佛进入了迷宫，一旦有火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难以觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便会给不法之徒留下可乘之机。　　4、一梯几十户，上下不便　　现有小户型公寓，大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。如“金银汇”的32层三梯54户，“自由自宅”的6层2梯40户，“奔腾新干线”的32层三梯20户，“蓝朝部落”的32层四梯24户等。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运

7、量，有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就算每户只有一人居住，那么每天几百人上下进出，其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。而且小户型业主又大多是年轻人，充满青春活力，其每天的上下出入比中老年人更为频繁，这就更会加重电梯的运载频率和运载量。常年累月居住于此，显然相当不便，一旦遇有急事或急诊病人，更是只能干着急。甚至还会因电梯的供不应求而发生邻里纠纷，如同当年上海居住因挤公交车而发生各类口角摩擦那样。　　5、面积不当。总价失控　　现在小户型公寓中标房式的一室户房型建筑面积，不少都在40-50平方米，如“SOHO时代”、“国际金

8、融家”、“东方时空”等，对一室户而言，显然偏大。这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅。而小户型中的一室一厅也同样偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超过80平方米建筑面积。这就失去了小户型的本来意义。小户型就应体现其“小”，以符合特定