东尚新城可行性报告

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1、西安东尚新城项目可行性分析报告国世通地产营销管理中心市场部二零零五年十二月目录第一章城市区域环境分析1第二章项目宗地情况2第三章市场分析3第四章项目市场定位15第五章项目优劣势、机会、风险分析17综述19第23页西安东尚新城可行性分析报告第一章城市区域环境分析一、西安市的过去与现状西安，取"安定西北"之意，古称长安，现为陕西省省会，是全省政治、经济、文化、交通的中心。西安市辖新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、长安区、临潼区、蓝田区、周至区、户县、高陵十一个行政区。西安南依秦岭，北临渭河，地处关中中部，

2、海拔400米，地势东南高，西北低。气候属暖温带，四季分明，一月份最冷，平均气温摄氏零下1．3度。七月份最热，平均气温为摄氏26．7度。年平均降水量883.2毫米，降水天数约110天，雨季在9-10月，平均风速0.9米/秒。西安是中国历代建都最久的城市，为我国六大古都之一，也是汉唐两代时期著名的丝绸之路的起点。历史上，先后有10个朝代建都西安，长达1100余年。汉代张骞出使西域，唐代玄奘天竺取经，出发地和归宿都在西安。在近代，1936年12月12日，以张学良为首的东北军和以杨虎城为首的西北军，发动了震惊中外的"西安事变"。现

3、今，西安已从一个消费城市变为一座新兴的工业城市，其中纺织、航空、电子工业在全国举足轻重。中国的卫星监视中心设在这里。西安有正规大学24所；科研综合能力仅次于北京和上海，名列全国第三。西安是大西北的门户，也是全国陆路和航空交通运输的中枢之一，公路四通八达，铁路和航班连接全国各大城市，并与香港、日本、新加坡通航。作为全国旅游热点城市，西安近年每年接待近百万海内外游客。二、城市规划分析西安市第十三届人大常委会第21次会议通过《西安市2004-2020城市总体规划》。《规划》针对西安市发展面临的“瓶颈”问题，按照“九宫一局，棋盘路

4、网，轴线突出，一城多心”第23页西安东尚新城可行性分析报告的空间布局模式，着力突出历史文化名城的保护规划、新城规划、交通与基础设施规划和生态环境保护规划，解决西安新时期城市发展存在的问题。l在城市格局方面采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展。l综合治理渭、灞、浐河，规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住区和旅游度假区及城市新的副中心。l近期规划在二环商业带上，安排新建1

5、5-20家大型超市，超市间距离控制在两公里左右。l到2010年完成“六横、七纵、两环”的城区公交骨架线网体系架构。西安的悠久与独特，展示着它的与众不同。城市规划向利好方向发展，也将为房地产行业带来更好的机遇。第二章项目宗地情况一、项目地理位置项目位于西安市东二环韩森路延长线上，距东二环约三公里，隶属新城区韩森寨，西侧紧临幸福中路和万寿路，东侧临国家二级企业华山机械厂。可用建设用地6.75公顷。二、土地现状1、拆迁工作：该项目的拆迁补偿及房屋拆迁工作已完毕。2、市政条件：该项目市政完备。项目西侧紧临成熟市政路，南侧道路已铺好

6、柏油路面，与韩森路连接；电、上水、下水、污水、通讯均已引至红线外侧，场地内土地平整，具备开工条件。3、本项目地块狭长，基本呈“一”字型，南北长约120米，东西宽537.6米。地形利于增加小区采光面积；不利于景观组团及楼座的安排。建议在对日照分析及居住心理分析基础上，聘请专业团队，精心规划楼座与景观。第23页西安东尚新城可行性分析报告4、地块北面约四十米处，有一组高压电力线塔，使项目居住舒适度大幅降低，将对销售及未来居住造成影响，建议将其引埋至地下。三、项目地段分析东尚新城所在区域城东韩森寨，处于长乐路与咸宁路之间，隶属新城

7、区，名字由韩森冢（又名韩信坟、秦庄襄王墓）得来。西安人的历史观念里，这片区域有郊区印象，繁华程度远不如东大街、西高新、城南等地。项目周边现在环境稍差，与东二环金花路附近相比显得落后。但交通状况良好，距东二环约三公里，公车车程约十分钟。项目西面是五六十年代的苏式公房建筑，建筑年代较早，格局陈旧；东面是五六十年代西安大建设时期兴建的六大工厂之一——华山机械厂，属中国兵器制造集团下属单位，国家二级企业；北面有部分农民自建宅，多为自用或出租，本项目的建设，将会影响其楼体采光，应作好与居民直接协调的准备；南面临住宅规划用地，占地约7

8、5亩，土地现状与本项目基本雷同，如定位相似，将产生市场竞争。但如果与本地块一并规划，共同开发，可塑造大盘气势。寺院城东历来是西安商贾云集之福地，这里最早崛起8个大型批发市场，30个中小市场。现已发展成为西北最具规模的市场群落。商贸、金融、交通、教育、酒店、文化、娱乐、服务业等兴旺发达。但多较为集中，批发