房地产行业地产融资深度解读之三：信托新政对地产投资增速、资金来源影响几何？地产投资与资金来源对信托依赖度简要测算-20190731-民生证券.pdf

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1、行业报告（推荐）地产融资深度解读之三：信托新政对地产投资增速、资金来源影响几何？——地产投资与资金来源对信托依赖度简要测算分析师：杨柳执业证号：S0100517050002研究助理：由子沛执业证号：S0100118010012研究助理：侯希得执业证号：S01001180800332019年7月31日风险提示：房地产调控政策收紧民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明21796681/36139/2019073013:51房地产摘要政策回顾5月，银保监会出台23号文，进一步规范了信托公司房地产业务的模式，

2、并严格限制了信托通过“明股实债”模式参与前端融资；7月，银保监会对多家信托公司进行窗口指导，要求控制地产信托规模，地产信托融资进一步收紧。测算方法本报告将通过测算2019年预计新增地产信托规模，预计信托新政对地产投资增速的影响；并计算存量口径、新增口径的地产信托规模占有息融资、资金来源的比例，判断信托新政对房企融资影响的程度。核心结论（1）从房企资金来源来说，房企资金来源绝大部分来源于销售回款，有息融资仅占较小比例，而其中信托融资所占比例更小。即便地产信托被一刀切全部停止，也只影响房企资金来源的7%，有息融资的16%；而如果只按照现

3、在监管的余额规模控制和禁止参与前融要求的话，实际影响将更小。（2）从对地产投资增速来看，信托新政或将导致全年地产投资增速下降约2.35个百分点投资建议近期融资收紧背景下龙头房企优势将更加凸显，推荐具备国企背景的万科、保利地产、招商蛇口、金地集团，销售回款健康、有息负债覆盖比例较高的中南建设、荣盛发展等行业龙头。风险提示：房地产政策调控收紧。民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明221796681/36139/2019073013:51房地产一、地产信托新政简介民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资

4、格，请务必阅读最后一页免责声明321796681/36139/2019073013:51房地产地产信托新政简介2019年一季度以来，房地产领域融资乱象频出，多种非标资金违规流入房地产。部分金融机构将表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，有的则在未严格审查房地产开发企业资质的情况下、违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；同时，存在资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场，并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发的现象。2019年5月，银保监会出台23号文，整治融资乱象，对信托公司向“四证”不全、开发商或其

5、控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资进行限制。23号文的出台进一步规范了信托公司房地产业务的模式，严格限制了信托通过“明股实债”的模式参与前端融资。2019年7月，银保监会对多家公司进行窗口指导，要求控制地产信托的业务规模，如要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”等，地产信托融资进一步收紧。根据23号文和窗口指导的要求，一方面地产信托不得用于拿地，另一方面地产信托三季度余额不得超过二季度余额。本报告将通过测算

6、2019年预计新增地产信托规模，估计信托新政对地产投资增速的影响；并通过测算存量口径、新增口径的地产信托规模占有息融资、资金来源的比例，判断信托新政对房企融资影响的程度。民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明421796681/36139/2019073013:51房地产地产信托新政简介表1房地产信托政策监管历程【民生地产】房地产信托政策监管历程联系人：由子沛（18801768690）/侯希得时间监管机构文件名政策出台背景监管方向主要监管措施实行效果2003年前，地产商在取得土地证之后可以申银行贷款规模

7、急剧下降，同时商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划请抵押融资，资金一部分用于拿地、一部分信托业务规模迅速增长。此时121号文：《关于进一步许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（四用于开发建设，但是大部分企业会加大杠银信合作主要操作模式为：信2003-06央行加强房地产信贷业务管理收紧证）的项目，不得发放任何形式的贷款；房地产开杆，以减少自有资金占用。自“周正毅事件托公司发行信托产品募集资金的通知》发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权”后，中央出台了一系列政策规范地产融资代替银行发放贷款，银行代销益）应不低于开发项目总投资

8、的30%。业务。并为信托贷款提供担保。信托公司对未取得‘四证’的房地产项目不得发放信托贷款规模迅速下降，“股212号文：《关于加强信2003、2004年房地产公司和银行业为规避监贷款；申请贷款的房地产开发企