深圳鸿威海怡湾畔_目标客群锁定方法

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1、1“让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上的追求是什么。同样，你告诉我你住在哪里，我就可以知道你是什么样的人，你有什么样的品位和追求。”——美国建筑学家沙里宁2我们无意从市场上去挑选目标，我们志在创造自己的客户群！锁定客户群,将有助于我们对项目进行准确的定位。3关于客户一.区域客户分解A.从整体市场看客户群1.以区域半径界定客户2.以职业界定客户层aboutclientele范围3公里以内3公里—10公里10公里以外区域划分北至创业路，南至东港路，西至南油大道蛇口、南油、前海、南头、科技园南科技园北、红树林、华侨城、福田、罗湖比例25%60%15%以区域划分，集

2、中表现为南山本土客户群占多，尤其以南油、前海占多，区外客户比例少，但集中表现在购买前海、南头小户型和后海大户型；类别南山本地居民高薪白领公务员（教师）个体业主私营企业家投资客户比例15%20%10%15%30%10%私营业主和高薪白领占多数,因为他们大多在南山工作,家在旁边更显方便.4一.区域客户分解A.从整体市场看客户群3.以月收入界定客户层4.以年龄层次界定客户层5.以家庭结构界定客户层关于客户aboutclientele类别1万以内1万-1.5万1.5万—2万2—2.5万2.5万以上比例4%17.6%32%28.3%18.1%整体而言,1.5—2.5万是主流，这批人

3、以金融证券人士、大型企业高管、私营业主为主，属财智阶层，收入颇高，属成功人士；年龄25岁以下25—30岁30—35岁35—40岁40岁以上比例3%8.5%30%37.5%21%30-40岁占67.5%，基本上购买者都已过而立之年；类别单身两口三口四口五口以上比例5.4%20%27.6%33.4%13.6%3-4口人占61%；5一.区域客户分解A.从整体市场看客户群6.置业次数界定客户层7.以购买用途界定客户层关于客户aboutclientele类别一次置业二次置业三次置业比例5%68%27%整体来看，二次置业占主导，主要原因在于积累了一定的财富想生活的更好类别自住投资比例

4、80%20%自住占绝对优势，主要是大多购买者能完善工作生活的关系，同时，对南山生活配套的改善以及自然环境的认可也成为促进因素；6一.区域客户分解B.从传统片区看客户群片区华侨城—深圳湾科技园后海蛇口前海南头南油西丽-龙珠区域沙河东路以东，滨海大道以北，侨城东路以西，侨香路以南沙河西路以西，滨海大道以北，麒麟路以东，南油大道以东北起学府路，南到后海大道以东、东港路以北填海区，西到南油大道，东至后海滨路工业大道以东、东滨路以南，后海路以西区前海路以西，内环路已北前海路以东，学府路以北，南油大道以西学府路以南，前海路以东，南油大道以西，内环路以北深南大道以北西丽、龙珠片区客户多

5、私企老板以及证券、金融等高收入行业者，少量港人多为企业管理阶层或企业中高级技术骨干南山工作的白领以及二次置业者，还有少部分福田、罗湖的白领士。白领、金领阶层以及海归人士，本地高收入阶层多为IT业技术人员、白领、政府公务员多为片区内或周边工作的白领，以及本地的二次置业者投资客，区域内置业为主区域内置业为主置业次数80%二次置业80%一次置业75%二次置业90%二次置业80%一次置业80%一次置业70%一次置业70%一次置业年龄30岁以占90%28岁左右90%30岁以90%30岁以占90%28岁左右占90%28岁左右占90%28岁左右占90%25岁左右占80%家庭结构三口以上

6、占90%两口占80%三口以上占80%三口以上90%两口占40%，三口以上占60%两口占80%两口占80%两口占70%住：投自住95%自住80%自住90%自住95%自住80%自住80%自住75%自住90%1.在传统片区的分隔上，我们可以看见一个明显的特征，华侨城、深圳湾、后海、蛇口片区集中表现为高档住宅区，片区的生态景观和人文氛围是促成购买的主要原因；2.从客户来源看，高档片区客户没有完整区域界定：即区域半径和职业类别有更大空间选择，3.从置业次数看，基本以一次置业为主，但高档住宅区则表现为二次置业以上；关于客户aboutclientele7一.区域客户分解C.从典型个案楼

7、盘市场看客户群项目均价客户群年龄特征置业次数置业区域招商海月三期6800元/平南山本土客户群占主体以30岁左右占80%二次置业占80%南山占65%，福田占20%天骄华庭7000元/平从事IT、金融、政权的高薪白领为主，以30岁左右占80%一次置业占50%南山占65%，福田占20%南海玫瑰花园二期7500元/平南山本土人士倾向蛇口情结企业主和南山高薪人事以30-45岁之间为主导，占80%二次置业占80%南山占50%，福田、罗湖占25%，少量外籍人士星海名城三期5700元/平本土换房和南山高薪白领以25—35岁之间占80%一次置业