红光宜居项目营销企划案.doc

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1、红光宜居项目营销策划案【红光宜居项目】营销企划案2012年6月30红光宜居项目营销策划案前言第一部份：红光宜居项目SWOT分析第二部份：红光宜居项目价格体系分析第三部份：红光宜居项目定位第四部份：红光宜居的推广建议第五部分：红光宜居活动方案建议30红光宜居项目营销策划案第一部份红光宜居项目SWOT分析1、海港区房地产市场总体分析2012年秦皇岛海港区房地产市场将会有总计1700万平米的商品房供应量，2012年预计会有20%左右的开发量进行施工和销售，也就是340万平方米的商品房供应量。值得注意的是秦皇岛房地产市场在2009年和2010年两年累积销售量也不足400万平方米，20

2、12年国家在房地产调控方面预计会有所放松。有些城市已出现松动现象。但总体来看市场回暖情况，不如2009年年初房地产市场反弹的迹象明显。所以预计今年全年的市场成交量预计应该在150—200万平方米。同时本区域市场还面临以下问题。1、市场价格差异小、价格区间箱体小；2、产品的同质化严重，缺乏个性化产品；3、没有领军项目，也没有高端项目；4、包装和广告手法单一，宣传推广形式化；5、开发商资质相同化，无品牌效应；30红光宜居项目营销策划案2、红光宜居项目SWOT分析30红光宜居项目营销策划案第二部份红光宜居项目价格体系分析1）东方明珠城楼盘位置：海港区建设大街东段(原南李庄)主力户型

3、：二居室71平米、均价：5600元物业类型：普通住宅商铺建筑类别：高层,板楼,塔楼开盘时间：2010年入住时间：2012年10月装修情况：毛坯交通状况：公交：7、14、23、24、25、29、30、35多路公车30红光宜居项目营销策划案1）东港家园楼盘位置：海港区建设大街以北，东港路上主力户型：两室两厅一卫90平米左右均价：1、2号楼5500元8号楼5300元物业类型：普通住宅建筑类别：多层、小高层,开盘时间：2012年8月份入住时间：2014年10月装修情况：毛坯交通状况：公交：7、14、23、24、2530红光宜居项目营销策划案定价方法，是在目标市场上实现的定价目标，而给

4、产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是我认为在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者（周边项目）价格则提供了本项目在制定其价格时必须考虑的参照系。我公司认为定价方法由成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价三部分组成。一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了

5、税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。我预估我们项目的房源每平方米的开发成本为4500元，加成率为15%则本项目一期所放房源每平方米售价：4500X（1+15%）=5175（元）30红光宜居项目营销策划案一、需求导向定价需求导向定价是指以需求为中心，根据客户对本项目产品价值的理解和需求强度来定价。首先要估计和测量在营销组合中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值，然后按消费者的可接受程度来确定楼盘的售价。在前期我对本区域房地产市场调研中。发现客户对本区域的价格认可区间在5000--6000元之间。二、竞争导向定价选取与楼盘规模相近、地理位置参照物相同、项目产

6、品形态相近的项目作为对比，综合上述条件，选取东方明珠城、东港家园、作为参照项目，拟推出本项目销售价格。用已知道项目价格，从11个方面与我项目进行对比，然后，从该项目规模、产品形态、地理位置和销售进度等方面来估算与本项目的对比比重。最后计算出本项目的销售价格。最后推算出的价格仅供参考分析。30红光宜居项目营销策划案价格建议(元/m2)项目名称东方明珠城东港家园按揭均价5600元5400元区域形象100/100100/100品牌形象90/100100/100地理位置100/100110/100自然环境100/100105/100项目景观90/100110/100生活配套100/1

7、00100/100物业管理90/100100/100规模85/100100/100户型110/100100/100交通110/100100/100工程进度85/10090/100对比价5396元5475元权重50%50%总计：5435元2698元2737元30红光宜居项目营销策划案总结：结合以上三个方面因素，建议本项目开盘的销售均价在5200-5500元之间。我现在为本项目制定的销售均价为5300元。这与以上的定价因素，也较为相符。在对本项目每层和每套房源价格体系的制定，遵循以下的定价原则：　　1、区位