房地产企业所得税税务培训.doc

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1、关于房地产行业企业所得税关注事项房地产行业流程及其重要资料1、国有土地使用证－国土资源和房屋管理局2、项目立项批复－发改委、建委。3、建设用地规划许可证－规委4、建设工程规划许可证－规委5、建设工程施工许可证－建委6、大产证及商品房销售(预售)许可证－国土资源和房屋管理局7、测绘报告－房屋土地测绘技术报告书（专业的测绘公司）8、竣工验收备案表－建委9、土地出让合同及拆迁补偿合同10、建安总包合同（工程最终结算单、洽商单）及其他单项重要工程合同（包括供水、供电、市政、设计、配套设施、设备安装、装饰装修等）11、为开发项目

2、而借入资金的借款合同12、销售控制表13、成本合同进度明细表文件依据：国税发2009年31号文件国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知一、收入的确认企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：　　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。　　（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日

3、确认收入的实现。　　（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。关于视同销售企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；　　（

4、二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。重点关注：已完工开发产品销售后，企业所得税纳税申报的收入是否为企业全部计税收入，而不仅是企业账面收入金额。对收入的确认可依据企业销售控制表、预收账款账面情况、企业所有年末银行对账单进行分析，检查银行对账单是否存在大额未达账项，是否存在已收取售房款而未计入企业账面情况，是否存在应转未转的计税收入。二、开发成本开发产品完工的确认企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、

5、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（已取得骏工备案表）。　　（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明（大产证）。开发产品完工前企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计

6、入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：　　开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.开发产品完工后　　已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本（单方成本）确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：　　可售面积单位工程成本（单方成本）=成本对象总成本÷成本对象

7、总可售面积　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本成本对象总可售面积为实测报告中的面积。实测报告中列示需分析，人防、公共配套、物业、居委会用房、不可售会所（不能办理产权证书、归全体业主共有部分）、自行车库、坡道等不可售面积。关注已售面积，为企业销售控制表中已售数据，抽查部分售房合同与销售控制表核对，以检查销售控制表的真实性。完工产品的计税成本关注：一、除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不

8、足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定