2009年10月28日惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告

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1、惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告二〇〇九年十月二十八日22推动地产开发理念与营销的不断进步惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告目录一、项目分析21．地块经济指标分析22．地块四至分析33．SWOT分析44．地块价值分析5二、宏观经济对项目的影响分析101．宏观经济发展趋势102．房地产市场分析103．惠东县经济走势（生产总值走势、五大基地建设）114．惠东县固定资产投资12三、惠东房地产概况131．惠东市场情况132．华侨城在售项目分析163．华侨城在售项目户型总配比

2、164．2010年入市项目分析185．市场综述19四、项目入市时间预测及建议201．入市时间建议202．工程方面建议203．营销方面建议21本报告目的主要是：u对项目地块进行价值分析，推导出该地块的产品定位；22推动地产开发理念与营销的不断进步惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告u对目前市场宏观经济的分析与目前在售项目的销售来推算本项目的入市时间。一、项目分析1．地块经济指标分析Ø项目位置：项目位于平山华侨城金光沿江边地段Ø总占地面积：4.5万平米Ø容积率：2.7Ø总建筑面积约：12.15万平米由容积率可知，该地块

3、可作为多层加小高层用地，产品形态较为丰富。22推动地产开发理念与营销的不断进步惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告东北：金光居委，为村民自建房，视线较开阔，但环境相对较差2．地块四至分析西北：西枝江流域，无遮挡，拥有优质景观资源NEWS西南：菜地和金光村，视线开阔，但景观不优美西南：嘉洲花园及怡景湾花园1.22推动地产开发理念与营销的不断进步惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告3．SWOT分析Ø地段优势ü本地段位于华侨城片区规划内，随着片区的成熟，区域价值会得到提升；ü临近西枝江，便于后期的景观营造；ü北部地块

4、视线较开阔。Ø地段劣势ü地块周边购物、教育、医疗设施等市政配套不齐全；ü地段周边为村落，环境相对较差；ü地块四周临路，噪音影响相对较大；Ø机会ü周边高端住宅项目林立，对本地块会起到价值的提升；ü随着片区的成熟，区域价值会逐渐体现出来；ü环城北路的通车，将完善县城交通网络，拉大城市发展骨架，可能带来辖区乡镇的市民来县城置业；ü惠东县“五大基地”建设工程，不但提升惠东的经济发展水平，同时扩大住房的需求量；Ø威胁ü华侨城片区及周边片区在售及未来入市项目较多，可能会产生一定的竞争，分流部分客户；ü目前经济虽有好转，但对于未来的

5、经济走势不稳定。22推动地产开发理念与营销的不断进步惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告4．地块价值分析Ø方案一入口两房三房21三房四房②①③22推动地产开发理念与营销的不断进步惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告ü1号地块是临西枝江，景观面优秀，已确定作为写字楼用地；ü2号地块临未来规划的侨盛路和富星规划商业街，由于此地块无外部的景观资源，只能制造内部园林景观，并且此地块面积不大，建议规划为围合型布局，增加通透性与楼间距；ü把2号地划分为3个小地块，靠商业街地块①噪音影响较大，建议做成两房和三房单位，两房靠外

6、设置，三房靠近园林设置，又考虑到此地块对面为商业楼和嘉州花园，视线有一定遮挡，建议做成东南朝向的小高层，底层做商业裙楼；ü②地块前面为写字楼，对此有严重的视线遮挡，而此地块相对较安静，建议做成三房和四房.22推动地产开发理念与营销的不断进步惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告，三房靠外设置，四房靠园林设置，要求三房和四房的设计都能看到园林景观；ü③地块无明显的外部景观，但此位置较安静，视线开阔，也有可能看到西枝江部分景观，建议此地块做成三房和四房，考虑到整个项目的通透性以及旁边地块用途的不确定性，建议不做商业裙楼。

7、Ø方案二入口4五房四房两房三房四房三房31222推动地产开发理念与营销的不断进步惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告ü1号地块临西枝江，景观面优秀，已确定作为写字楼用地；ü2号地块临未来规划的富星规划商业街，噪音影响较大，同时由于其优美的江景资源被1号地建筑物遮挡，无外部的景观资源，只能制造内部景观，建议靠商业街地块做成两房和三房单位，两房靠外设置，三房靠近园林设置，又考虑到此地块对面为商业楼和嘉州花园，视线有一定遮挡，建议做成东南朝向的小高层，底层做商业裙楼；ü3号地处于整块地的核心部分，虽然无外部景观，但可以营

8、造内部的园林景观，并且环境安静，东南方向视野开阔，建议设置成东南朝向的四房和五房；ü4号地块临规划的金盘路，无外部优美景观，但视线较开阔，建议临路设置成三房和四房22推动地产开发理念与营销的不断进步惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告，隔路为村庄，人流量不大，建议不做底商设置。22推动地产开发理念与营销的不断进步惠州融通投资惠