商业地产定位模式.doc

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1、商业地产定位模式来源：全民业务网作者：不详商业地产定位模式来源：全民业务网作者：不详商业地产定位模式来源：全民业务网作者：不详创新操作1：商场定位核心--市场调研影响商场物业开a发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。调研种类 所需资料/研究范围 商圈研究 对项目所在的商圈做出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种、人流状况、与交通状况及其购买力。 消费者研究 对消费者的消费习惯、收入

2、、偏好等做调研 投资客户研究 对投资客户所投资的商铺，做基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等 竞争对手研究 包括竞争项目面积，基本状况及竞争者研究等 商圈研究1、 城市发展状况：包括GDP指2、 数，3、 人口分布，4、 产业结构等等。5、 项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况，6、 恩格尔系数，7、 居民收入及消费构成等。8、 人流研究：人流包括垂直人流及水平人流；研究范围包括：人流数量，9、 停留时间，10、 每次消费，11、 对不同12、 类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。13、 商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，14、 商圈内的其他竞争项目等。终端消费

3、者研究15、 消费习惯：考虑南北地域的差异性，16、 不同17、 宗教，18、 不同19、 民族，20、 不同21、 年龄，22、 性别等。23、 逛商场频度：是影响商场人流的关键。24、 偏爱商场：包括寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点，25、 及其原因。26、 对项目上圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。投资客户研究27、 经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。28、 投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。29、 商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、辐射范围等。竞争对手研究30、 竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣

4、势等。31、 竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。创新操作2：商业地产定位标准流程商场开发的第一要素是“地段”，第二要素是定位。商业地产的成功开发不仅仅看地头，最主要的应该看好整个商场的市场定位和经营主题，经营定为能否与周边消费群的层次吻合。据广州上下九路的某某商场、北京路的某某商场成交情况反映：有8成半以上买商铺的是为了投资。整个商场的定位和经营将直接影响到投资者的投资回报创新操作3：成功商业地产定位操作工具 --  商业地产定位操作模式商业地产定位操作模式工具1：目标市场定位区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；客户群定

5、位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群。超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。商场消费群分析的三个层次 层次1 顾客的基本情况层次，包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素。 层次2 行为反应层次，主要调查顾客商场消费的一般行为状况。 层次3 动机层次，主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。 工具2：商场功能定位现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。现代商场通常体现如下四大功能

6、：购物功能：体现于商场商品品种、档次上，购物功能是商场最基本功能；休闲功能：在现代大型商场中，休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置；娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等；服务功能：主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面。工具3：商场特色定位大众化定位若商场项目所在商圈内有足够消费群、客户群，没有激烈竞争，采用大众化经营定位，可以取得稳定收益，投资经营风险小。特色化定位主要体现在：一是商场特色主题；二是特色服务。工具4：经营方式定位根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管

7、理三种方式。经营方式定位要点：要点1：投资资金回收期预测项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去；要点2：项目收益效果预测收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案。要点3：经济走势分析通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断采取何种经营方式；要点4：风险比较分析分析商场不同经营方式所带来的风险几率、大小等。要点5：统一管理商场实行统一管理，能有效维护商场日常经营秩序。工具5：商场业态定位商场业态定位要考虑产业结构、消费群结构、需求动向等因素。商场有如下七种业