精装房市场简析及项目建议.doc

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1、精装房市场简析及项目建议2011年中房·翡翠园将有10栋楼宇多达1239套房源进入市场，在国家针对房地产市场宏观调控层层跟进的大环境下，如何突出产品的优势以博取市场份额是现阶段准备工作的重中之重，为此，在2010年最后一栋面市的楼宇即景观楼王冠瑛轩果断采取“全精装”交房的模式进入市场，虽抱有试探市场之心但目的更在树立产品的独特优势，但自产品去年11月中旬入市后的表现看来，并未能实现“一炮而红”。对此，本报告通过对南宁市畅销楼盘和精装楼盘的分析，结合冠瑛轩销售的情况和翡翠园项目的实际，最后给出相应的建议。一、近期南宁

2、市部分畅销楼盘开盘情况统计分析（数据来源宝创地产市场周报）项目名称区域开盘时间户型面积（㎡）推货量销售率折后单价盛天公馆兴宁区2010.12.52775190%70002+177-981523+1109-163152楼中楼106-16314合计369盛天果岭兴宁区2010.12.24一房38.831786%65001+148.8-49.91782-12+186-902253119.051复式118.5-120.915合计——437瑞和家园五象新区1011.1.12+194-105229100%48002房2厅79-

3、8291合计320荣和大地青秀区2010.11.271+163390.6%按揭8577、一次性840270-75122+1、2+280-90953+1房9713+11032120-122753+213134+1141-1447917424+218216楼中楼148-1542186-20016----319凤岭山语城青秀区2010.12.52房复式73-755090%76001房4925单间38-4532合计--107邕江御景西乡塘1+140-4556100%780056上表罗列的项目位处南宁市各个片区，在最近的开盘

4、发售新品中都取得了不错的销售成绩，都达到或接近90%的去化率，甚至上演“日光”盛况，如瑞和家园和邕江御景。除去这些项目自身的品牌因素、营销推广策略之外，在此对这些畅销楼盘所共有的特征进行如下归纳：1、各大楼盘以中小户型为主推，N+1户型必不可少，大户型只出现在个别项目从上表我们可以看到，160平米以上的大户型只少部分出现在荣和大地和盛天公馆两个项目当中（另据了解此户型为该楼盘开盘当日滞销的主要户型），其余楼盘均为120平方米以下的中小户型，而其中90平方米以下的小户型更是占据了半壁江山，如凤岭山语城就全部以90以下

5、的小户型为主；此外，N+1户型为各个楼盘的必备产品。由此可以推论，当下市场的主流产品为N+1系列的中小户型住宅；而凤岭山语城全推小户型的成功，荣和大地推出的小户型产品也成为畅销品，值得时下以中大户型为主的凤岭楼盘借鉴。2、性价比高各楼盘价格与所属板块的楼市均价比较有高有抵，差额幅度在1000元上下浮动，可见价格并不是左右以上楼盘畅销与否的唯一因素，关键还是性价比的高低。邕江御景拥有优越的地理位置和江景资源；山语城、盛天果岭、盛天公馆和荣和大地强调追求自身独树一帜的小区园林景观和建筑风格；瑞和家园作为五象新区首个大盘

6、以“4”字开头的超低均价入市彰显其超高的性价比。二、南宁市“全精装”楼盘销售情况统计分析楼盘名称最近开盘时间产品类型套数目前均价（元）开盘销售情况备注骋望.怡景湾10.184-88两房、92-102的2+1房、100的三房、141的3+1房218703050%1500元/㎡，8月7日起预约，目前2期仅剩少量加推的货源相思湖花园85㎡二房、128㎡三房、174㎡四房9000元自然发售目前精装产品库存较少隆源国际公馆2009年10月31日42-108㎡单间、2+1房、2+2房7600小户型（40㎡左右）带1000元/㎡

7、翰林雅筑精装8800124-136三房、四房（精装），142-240复式（毛坯）124-136㎡的三房少量带2000元/㎡，目前仅剩一套保利.山水怡城2010年10月17日79-87㎡2+1房102套，141-143㎡三房3、4套136套650060%目前小区接近售罄，剩余少量141㎡以上的3+1与楼中楼绿都.锦江汇45-80㎡的单间公寓8000现房销售，目前仅剩3套60-80㎡小户在售信地.伴云居9月22日140㎡以下三房、160㎡以上四房，200㎡以上楼中楼精装房8500，160㎡四房7900，楼中楼10000

8、140㎡以下精装房销售90%，其余销量一般160㎡以上为毛坯房财富国际广场国庆期间97㎡两房134㎡三房152㎡四房10500仅成交4套润华.尚城街区9月15日730083-135㎡2+1房、3房87㎡2+1房售罄，综合销售率达80%11月6日71-120两房、3+1房、4+1房780030%通过分析上表的各种数据，主要得出以下结论：1、老城区较之其他区域更