成都别墅市场综合分析.doc

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1、成都别墅市场综合分析一、2005别墅市场解析2005年，成都别墅市场呈现出百家争鸣的空前“盛世”，35个项目让成都别墅跨入了“诸候争霸”的时代。据有关资料统计，近年来，成都市别墅的开发面积占成都市房地产开发总量的38％左右，且每年以1.2％左右的速度递增，也可以说，成都别墅已经占据了整个房地产市场的半壁江山。1、供应特征•供应量表1-1历年成都别墅投资走势表（单位：万元） 1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年别墅135842788250187574098088818436521

2、4278202179268978376569住宅37295234913945522455402986756112280451488834110865918961342939200总额684379730147799675939665129161117075542033104143849729141254505400 图1-1别墅历年投资情况图（单位：万元）从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2003年投资势头有所回落。2004年－2005年又回复上升势头。1996-2002年，成都市别墅市场的发展基本保持与整个房地产

3、业发展同步，历年来均呈不断上升的势头。2003年，成都房地产市场投资整体水平下降的趋势，别墅投资出现小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。2004－2005年，基于成都房地产市场的空前繁荣，造就了成都房地产投资额的巨额增长，别墅物业的开发也得到了迅速的提升。早期的1992到1997年是成都市别墅市场发展的初期，由第一个带别墅项目的锦绣花园到五大花园盲目跟风修建的别墅，市场经历了从无到有的过程，但五大花园修建的别墅因为产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落；1997-1999年是市场的回落期，直到2000-2001年

4、，成都别墅市场开发迈向了新台阶，通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象：占尽稀缺资源（自然景观或人文景观）的豪华独立别墅（如草堂之春等）；“顶天立地”的中产阶层别墅Townhomes（如浣花溪山庄等）；风景区的度假型别墅（如青城高尔夫山庄等）；郊区居家、度假两用型的别墅（如阳光假日等）等。2001-2005年市场又进入新一个的发展期，成都别墅投资渐入佳境，依靠上一高峰期的铺垫，在这期间，成都市别墅也大量涌现出不少具有代表性的项目，如三利宅院、维也纳森林别墅以及高档的金林半岛、麓山国际等优秀之作，成都市别墅供应市

5、场还是相当活跃。 •供应形态图1-2成都市别墅供应产品形态比例图（按供应体量计）由上图可以看出，成都市场上的别墅产品形态比较多样化，独栋、双拼、联排、叠拼、错拼均占有一定比例。但是市场主流产品仍然是传统的独栋、联排别墅。表1-2别墅产品定义按照别墅产品建造情况分类别墅类型简单定义主力面积（㎡）基本配套独立别墅独立的别墅居屋四面有窗300左右独立花园车位，且双车位联体别墅双拼两户连在一起，三面有窗200—220独立花园、单车位多联四至六户连在一起180左右公共花园、有车位联排别墅多户连在一起两面有窗170—180公共或独立花园、有车位叠拼别墅

6、由复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园120－160公共或独立花园错拼别墅利用地势的高低差，错位组合160－250独立花园、有车位•供应面积成都市目前供应的别墅户型面积大致可以分为以下6个区间段：面积供应区间市场分布情况150㎡以下以度假型的小别墅为主，目前主要集中在都江堰青城山片区。150-200㎡经济型别墅物业，以近年出现的叠加别墅为主。201-250㎡成都市场上联排别墅的主流面积区间251-300㎡以一部分联排别墅和部分独栋别墅为主，这部分大面积的联排别墅主要分布于成都市周边区域。301-400㎡独栋别墅的主力户

7、型面积400㎡以上以豪宅为定位的独栋别墅，如维也纳森林别墅、麓山国际等图1-3别墅价格分布图表1-3别墅供应面积区间分布图1-4成都市别墅销售均价、产品类型、项目区域交叉图由图1-4可以了解，成都市独栋别墅的价格分布较广，从2800－22000元/㎡不等。但是主流价格主要还是分布在4000－6000元/㎡、8000－14000元/㎡、20000－22000元/㎡等3个区间段。其中价格在4000-6000元/㎡主要分布在牧马山、都江堰－青城山、龙泉等三个区域；8000-14000元/㎡的独立别墅主要分布在华阳、温江片区；20000-22000

8、元/㎡独立别墅主要分布在主城区和青城山片区。成都联排别墅的销售价格分布在2600－9000元/㎡，主流价格在2600－3300/㎡、3500-4500元/㎡、5000-6000元