蓟县旅游接待中心项目运营方案.doc

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1、蓟县旅游接待中心项目运营方案经过前段时间的双方深入的意见交流，相信双方对项目的商业运营已经具有基本的了解和一定的共识。面临项目商业运营的关键时刻，我们必须站在长远战略的高度，进行项目商业运营基本方向和目标的确定，重新审视项目开发目标，就目前现有的格局进行合理的商业定位、规划的决策。第一部分：蓟县商业现状和项目分析一、蓟县市场分析1、市场存在网点布局、层次、业态、环境设施等问题，不能满足需求集中商业网点分布于古楼广场周围和东方大厦环岛附近，过分集中导致局部市场竞争加剧，同质化比较严重，影响经营收益，大部分

2、门店在经营层次和特色定位上不清晰，竞争优势集中在地段和体量的比拼上，市场缺乏真正的一站式休闲购物广场。绝大部分商场、专业市场，缺乏足够的硬件设施，影响了商业的档次和可持续发展的能力。不能满足蓟县未来消费者的需求。2、餐饮娱乐休闲产业网点分散，缺乏综合性有特色的大型场所蓟县的娱乐、餐饮、休闲场所分布比较分散，且基本上都是单一形态，缺乏上规模、有特色的网点，基本上没有给予了、餐饮、休闲业态于一体的大型综合场所。3、现在经营的商业以临街营业商铺为主，以家乐超市为主导的本地商超，经营良好现阶段蓟县的商业以临街经

3、营的商铺为主，以家乐超市为代表的本得商超经营良好，尚未有硬件设施良好的综合性购物中心。家乐超市位于主导地位，消费者颇为认可，对其他同类的商超商业影响较大。4、在售在建商业规模呈扩大趋势，供求失衡、潜在风险高，且普遍采用返租的销售模式，以前期概念推广方式吸引投资者，行业风险初现。国内成功的商业地产运营模式是开发商与商业经营强强联合或者自己着手商业运营，复合式地产开发建设，采取相对合理的租售比例和注重规划布局，一定程度上能保障商业项目的后期运营。5、蓟县当地的民众趋向于中档消费为主，12对于家乐超市这样的本

4、地商超购物的认可度较高，另外，外地旅游的一般以农家院消费为主，缺少饮食娱乐场所。6、经营者看重物业地段，面积和独立性，小面积商铺受欢迎，不喜欢使用价值低的2层、3层商铺。二、项目分析1、项目基本情况，2012年6月5日，我们受邀初步对蓟县新建文化市场进行了考察，项目的基本情况如下：（1）项目名称：蓟县旅游接待中心（2）项目占地：78亩总投资：2.5亿（3）项目总建筑面积：7.5万平方米接待中心：2.5万平方米（5层）（4）单位数量：＿7＿幢商铺数量175套（三层）（5）基本单位类型：A单铺B综合大厅C公

5、寓（44套）（6）车位数量：600（7）工程形象进度：内场商铺基本已完工，正在进行内装，市场内部的路面已基本完工，临街综合大厅建设中（8）销售价格和销售情况：约9000/㎡/单店，内部单铺已售95%，其中70%为按揭，大厅的销售价格未定（9）商业运营：尚未综合到合适的招商运营团队，交房日期临近，在销售过程中的对业主做出的一些承诺兑现基础不足（10）周边住宅配套：（1）蓟县汽运站（2）蓟县二中（3）蓟县人民医院（4）蓟县物流大市场（5）东方明珠苑临街楼大型居住区仅渔阳物流园区完工，周边居住用地已划地，但尚

6、未投入建设，预计2013年下半年将出现新的建设。2、项目SWOT要点分析★项目优势分析（S）：（1）地理位置处于县城偏西郊位置，土地价格较低。（2）交通方便，比邻长途客运站，南临县城的主干道—人民路，进出货通道十分通畅。（3）内部设计布局规整，可以适应很多行业发展，较灵活。（4）规模化，项目的规模较大，纯商业体量基本可以容纳某些特殊行业，如特色小吃、古玩、艺术品、当地特产和电玩娱乐等大门类打造综合性市场。12★项目劣势分析（W）：（1）周边住宅项目少，尤其是涉及到快速消费品行业支撑难度较大。在未形成大的

7、居住片区之前，商超是很难做起来的。（2）文化产业需要有比较深远的文化积淀作为支撑，如果没有，应当考虑做出特色，蓟县并不是一个旅游胜地，至少政府关于此类宣传和报道比较少，虽然有一定的历史积淀，但是离北京、天津的文化市场的规模和商业特色相比难以形成规模效应，也就是说本项目应该和当地政府形成联合，共同打造蓟县的旅游文化品牌才能操作成功，仅仅想用房地产开发的方式来完成本项目不太成熟。（3）经济不景气会影响招商，尤其是招商会成为未来项目发展的瓶颈，进而影响投资者信心。（4）规划中沿街的大型商业单体是操作难点，如何

8、盘活这个商业单体是项目的关键。（5）销售产权，虽然可以办理按揭，但是销售价格比较高，租赁成本比较高，运营成本也随之提高，很不利于商业化的操作。★项目机会分析（O）：（1）随着城东、城北项目的相继开发，社区逐渐成熟，蓟县政府将发展西部作为近几年的工作重点，所以西部的巨大发展潜力将在2年内呈现出来；如果本项目的培育期与这个节奏相符，必定会有很好的效益。（2）东北部小区的发展速度很快，整体开发量在逐年提高，市场容量在不断提高，因此对相关行业的需求