农业现代化庄园地产的开发模式.doc

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1、农业现代化庄园地产的开发模式农业现代化庄园地产的开发模式作为一种农业产业化发展新模式，农业庄园创造的良好社会效益和生态效益，不仅开辟了农业现代化的新途径，而且有力地激发了农村经济全面发展的内在潜能。我们就其开发模式进行初步解读，以飨读者。“农业庄园”能够将规模经营的理论引入农业生产经营，通过对资金、土地、劳动力及设备各生产要素的优化组合，加快推进农业的集约化，进而实现农业现代化。其典型的形式是：土地开发商通过购买土地所有权或租赁一定面积的土地，把土地相应地划分为若干等份，通过出售土地权益证或股份受益凭证向社会招商融资，并实行统

2、一规划、统一经营、统一管理。一、产权模式“农业庄园”以农村土地使用权为产权基础，但不是简单地将土地使用权转让和组合，而是将农村土地使用权在营运过程中的权益进行有效地组合。“农业庄园”产权组合的实质，是将土地使用权中的占有、使用、收益、处分权进行分离，将财产权益营运中的经营、管理，将产品的生产、消费进行综合性的、多样化的组合，使之成为全新的产权制度，合理地解决了营运产权中的投资者（农村土地使用权的承包经营者)、营运组织（庄园开发商)的权责边界。1、深化农村经营体制改革打破过去分散经营的小农格局，推动土地所有权、承包权、使用权“三

3、权分离”，是农业产权制度、融资方式、农业功能、技术引进和推广、管理方式、产业组织方式的创新，对深化农村经营体制改革，激发农村经济全面发展的内在潜能具有重要作用。2、提高农村土地的利用效率以市场配置土地资源，通过承包、租赁、购买、股份合作等形式，对农村的耕地、林地、园地、草地、水域等土地资源进行流转，实行适度规模经营，提高了土地利用效率。3、促进农业产业的规模化发展对土地、资金、劳动力、技术及设备等生产要素优化组合，使过去“劳动力+土地”的一家一户分散经营模式，转变成“劳动力+土地+资本+技术+管理+规模”的现代农业发展模式，带

4、动农业向专业化、集约化、规模化、标准化、品牌化发展。4、提高农业产业的综合效益以生产产品和组织产品加工为目的，大投入、高产出，讲求规模效应，注重综合开发，种养加工一起上，产供销一条龙，农林牧副渔齐发展，有利于挖掘产业要素潜力，改善农业基础条件，优化农业产业结构，提高农业综合效益。5、增强农业抵御市场风险的能力以市场为导向，培育农业合作经济组织，建立紧密的利益联结机制，使生产、加工、流通、投资、经营管理、科研融为一体，使农业生产与市场紧密联接，增强了农业抵御市场风险的能力。6、增强农业产业发展的融资能力以资本为纽带，将土地、劳动

5、力、资金、管理、技术等生产要素以资本形式进入农村，积极引导社会资本盘活农村闲置资源，实现了资源与资本的有效对接。7、加快推进城乡一体化进程合理配置生产要素，集生产、加工、经营、旅游观光、农事体验、休闲娱乐、运动、住宿、餐饮、购物等功能为一体，延伸农业产业链，使现代农业与现代服务业、旅游业相结合，促进了一、二、三产业的高度融合，有利于形成以工补农、以城带乡、城乡互动的发展格局。二、开发模式1、农业观光采摘庄园主要以观赏采摘类的农业休闲形式为主，常见的形式有：采果园、挖掘园、观光花园以及药材园。2、农业产业化庄园以市场为导向，以经

6、济效益为中心，以主导产业、产品为重点，优化组合各种生产要素，实行区域化布局、专业化生产、规模化建设、系列化加工、社会化服务、企业化管理，形成种养加、产供销、贸工农、农工商、农科教一体化经营体系。3、农业文化娱乐庄园以乡村游乐体验、回味农耕文明为主题，将近郊农业文化、休闲娱乐功能相结合，集美食、娱乐、购物于一体。主要形式有：1）以家庭为单位，从事乡间劳作；2）饲养珍品动物；（3）以生态餐饮的形式，现摘现做现吃。4、农业养生度假庄园目前很多的农业休闲项目关键问题是把农业地产做成了观光，而不是休闲；第二个问题就是做成了简单的农家乐体

7、系。那农业休闲项目开发的关键在哪？第一就是要做成真正的休闲体系，落点有两个：第一个是亲子。第二个是工作体系。农业休闲的第二个关键点，农业休闲的整个体系怎么跟农产品的电商连在一起，有效的创造更大的价值。整个农产品的价值要通过体验来创造价值。农产品本身不值钱，但是体验就很值钱。很多认为让大家去摘摘葡萄就是体验，其实这是结果的体验。体验很值钱，但不是结果的体验。真正的体验是从种子到耕种到开花到结果，这些过程中设立一些时点，让大家对农作物的生长建立起体验，才叫体验。就像小孩摘葡萄都不知道为什么上面就有白色了，只是摘葡萄的体验。没有体验

8、过这些过程他就对这个没有感情，就纯粹是摘果子的心态，这个不叫体验。这也是现在农业休闲中一大的问题。如果这样针对过程一做了以后，农业休闲园区就可以做的很大，价值就可以做得很高，农产品众筹、庄园、领养等内容就可以做出来了，这里面有很多种形式，但是核心一定是落到过程体验。电商在这个