精装修工程成本管控经验浅谈.doc

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1、精装修工程成本管控经验浅谈摘要：精装修工程是房地产开发的趋势，其成本管控是管理的核心,开发企业只有在管理形成自已竞争优势，合理管控成木，才能在竞争中具备优势。下文从浅谈精装修的成本管控工作。关键词：精装修工程成本管控设计招标施工结算面对目前房地产的严峻形势，精装修工程是房地产开发的趋势，精装修成本管控是精装修项目管理的核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理形成自已竞争优势，合理管控成本，才能在竞争中具备优势。下面我从四方面浅谈精装修的成本管控工作。一、设计阶段是精装修成本控制的源头：1）功能优先原则重使用功能，轻辅助装饰。设计应该首先满足使用功能的实现，控制不必要的功

2、能浪费，例如：橱柜过大造成成本浪费；类似于精装公寓Z类的小户型，橱柜长度都控制在1・5米以内即可满足使用功能要求，因此在确保满足使用功能的情况下，做到简洁大方，可将有限的成本用于完善美化包燃气管道、外露结构等处。2）设计加减法原则和重点突出原则设计在满足基本装修的基础上增加装饰效果，实现档次提升从设计角度來说，装修区域有主次之分。在现有设计基础上根据产品定位，在保证基本功能及装饰效果的前提下，减掉不必要的材料浪费和无用装饰，以达到有效降低成木的目的。同样的投资用于装饰，针对不同的功能空间就耍有轻重之分，根据不同的业态，要强调主要空间部位的高档箸华。例如公寓交付标准户型样板房

3、不配家具等物詁，因此硬装部分较为简单，通过布置软装后整体档次提升较多。3）比重适度原则各种材料搭配比重要适度。例如公寓电梯厅采用轻钢龙骨石膏板吊顶乳胶漆饰面；墙面采用米色墙砖+浅啡石材门套饰面；地面采用仿石地面饰面；整体简洁大气。又因本次为精装公寓，均为小户型，但是均需有独立卫生间，为增加空间感，部分户型卫生间采用玻璃隔断进行分隔；由于层高等因素的限制，吊顶只做周边一圈。4）客户关注原则和产品标准化原则重点要加强硬件品牌，对纯装饰性材料要弱化。如销售物业类型，客户重点关注的洁具、橱柜、电器等品牌，可以采用具有吸引力的高端产品定位。而对于像壁纸、软包布艺类产品则更多关注设计效

4、果，可以采用国产高仿产品来替代进口产品。对于定位同一标准的不同项目，户型、设计风格相同或者相近，采用标准化设计，各项目设计图纸、招标清单、施工组织方案就可以统一，既提高了效率，也缩短了项目工期。项目对客户重点关注的产品，如洁具、热水器、烟机、橱柜、地板等产站，提升甜牌档次，洁具釆用合资“TOTO”品牌，且洁具采用甲供形式，并利用集团优势进行集采；烟机采用“美的”品牌，热水器及橱柜采用“帅康”品牌；烟机、热水器及橱柜等均为甲分包模式，采用招标方式进行采购；地板采用品牌库中单位（大自然、圣象、得尔），并用限价形式由施工单位直接采购施工。以上客户重点关注产品均为国内知名品牌，采用

5、以上方式即节省了成本，又提升了楼盘整体品质。5）节点工艺优化原则在满足外观效果的前提下，通过对加工图进行断面分割、调整尺寸，可通过对异型石材线条、壁柱石材节点的优化，以达到降低成本的目的。例如项目精装公寓原设计中顶面石膏线条为3根，但是考虑公寓面积较小,将石膏线条优化为1根，提升空间感。优化后成木降低，且无论在使用功能，还是感观品质均达到预期效果，且为营销创造了丰富的卖点。二、精装修招标阶段的成本管控：1）招标时要合理划分界面，避免山于界面不清引起后续施工中大量签证变更的发生，容易引起变更签证的机电界面的合理划分，总包机电图纸与精装机电图纸是否之前进行合图，总包图纸上的点位

6、是否与精装图上点位一致，总包敷设管线是否畅通等；以上工作落实到位后，避免后续过程管控中产生大量变更签证极为有利。2）清单编制要全面、清楚、准确，特别是一些开洞补洞及零星修补等内容必须在清单中明确，如墙地面铺设地砖或地板的找平层的厚度，在清单描述中一定要描述为按图纸要求结合现场实际确定，否则容易引起扯皮，产生签证费用。3）要充分告知投标单位施工现场的条件，精装修施工单位进场以后,存在与幕墙、空调、弱电、消防等多家施工单位交叉作业的情况，容易出现因抢工而相互影响、互相配合不及时、争抢垂直运输设备等状况，另外土建、机电施工单位提供的现场界面不理想也是普遍现象。因此，要充分告知单位

7、考虑他在现场的实际条件因素，还可设一些条款，以减少在结算时的扯皮；交叉施工时各方的成品保护及界面的约定，否则容易产生扯皮现象。4）评标时耍分析单价的组成，杜绝不平衡报价，避免后续设计变更签证发生时易产生的风险问题。三、精装修施工阶段的成本管控：施工时严控变更签证、结合现场实际情况；在日常工作要做一个有心人，多收集对自己有用的素材。必须多跑施工现场，特别是涉及到拆改的东西。另外，后期结算时会涉及很多索赔与反索赔的内容，这种都是要在项目施工过程中随时收集资料的，特别是对施工方不利的东西，例如偷换材料品牌了，偷换型号规格