关于某花园的策划方案.doc

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1、市场分析产品定位企划思路行销策略一、市场分析“斯特安·长隆花园”是什么？大环境分析1、龙池开发区概况龙池开发区位于漳州角美镇东南部，与厦门海沧经济开发区紧紧相邻，到漳州市区仅需４０分钟车程，到厦门市中心仅需半小时车程。龙池开发区总规划面积为１３．７５平方公里，预计有１３万一线工人的人流量及消费空白点。灿坤及其配套企业的进驻，对龙池开发区生活配套设施建设和房地产开发起到了决定性作用。正因为有了灿坤这个近万人工厂的投入使用，龙池开发区房地产业才开始受益兴起。在各方努力之下，两年前还是一片山地和田地的龙池，如今已发展为具有一定人口和规模的省级工业开发区。2、龙池房地产现

2、状◎龙池开发区目前约有12家房地产开发公司，已批准的房地产开发面积为82万平方米，今年将完成开发面积50--60平方米。已上市的项目约有10个，如建坤花园（罗马假日）、厦漳财富广场（龙池商厦）、御盛花园、云龙海岸、菁英花园、金山家园、龙池·好旺角、圣领嘉园、灿美阳光、柠檬城等；即将上市的房地产项目有龙池山庄（建发地产）、宝升花园（华坤地产）等。◎相比厦门、泉州、福州等地，漳州楼市起步较晚，目前还徘徊在每平方米2000多元阶段，与海沧经济开发区紧紧相邻，仅10多分钟车程的龙池开发区更是处于1800--2000元/平方米左右的状态，房价升值空间和利润空间都比较大，所以

3、，龙池房地产自然而然成为投资者的首选目标◎从投资产品来看，小户型在龙池开发区仍是最受欢迎的产品。除了灿坤这个数万人工厂的投入使用，如今，又有长春化工、喜盈门家具、蒙发利、长鼎、吉成、欣保、雅色、乐创、龙浩等较有实力的企业，现已落户于龙池开发区的白礁工业园和鸿渐工业园。随之而来的不仅是灿坤的制造业大军，还有更多的产业工人将穿行于龙池的大街小巷。◎随着厦漳泉城市联盟第一次实质性对接，龙池开发区一下子由漳厦边界变成了中心，区位优势更加清晰，更加凸显。再加上龙池与海沧的规划等方面的实质统一，龙池将不断向海沧开发区看齐，配套也将越来越完善。这些无疑将使龙池成为一个很适宜人居

4、住的地方。在定位上已经由从早期投资型往居住与投资并重转变，在户型上也开始由早期的一房一厅或单身公寓过渡到现在80%%以上的户型以经济型二房一厅为主，并陆续开出了三房甚至是楼中楼等居住型产品。◎龙池酒店已投入使用，行政中心不久也将正式启用。学校、医院、公园、广场建设、休闲娱乐场所正在招商建设中。，随着市政配套设施的建设，海沧角美的统一规划、厦漳大桥的建设，龙池片区内居住质量会有一个质的提升。总结：要满足年轻产业工人的居住问题，首当其冲的产品还是小户型。所以可以断言，虽然目前龙池已兴建了一批小户型项目，但是从长远来讲，小户型在龙池还有较大的生存与发展空间。竞争项目分析

5、云龙海岸二期开发商；漳州海岸建设开发有限公司项目情况：云龙海岸花园位于龙池开发区内，是龙池开发区内最大的房地产开发项目之一，占地8万多平方米，总建筑面积26万多平方米，小区内规划有菜市场、幼儿园、生活超市、5000多平方米的中庭生活广场、社区共享空间等，周边银行、酒店、行政中心大楼等市政公共配套设施在5分钟步行生活圈内皆可到达。户型：一房到三房，面积30—110平方米左右，起价：￥2200元/m2，主要针对龙池开发区、海沧、集美及周边地区设计的经济户型。店面：价格范围在￥6500元/m2—￥8600元/m2，店面层高均为3.9米，没有做夹层。预计在今年底签合同，明

6、年底交房。现在该项目工程进度还处于挖地基阶段，住宅销售情况好于店面销售情况，四面临街全部都有设计店面，店面过剩，购买力不强，订金为20%。华坤．宝升花园开发商：福建省华坤建设开发有限公司项目情况：宝升花园，位于漳州龙池开发区，东连厦门，距厦门仅500米，到海沧生活区仅8分钟路程，到厦门市中心仅18分钟车程。华坤．宝升花园，东连厦门，西邻大型农贸市场及龙池经济开发区管委会，南靠龙池工业区，北对灿坤工业园、龙池山庄，占地面积4.16万平方米，建筑面积12.26万平方米，容积率（2.85），建筑密度（35%），小区内配套有1.3万平方米的绿化，5000平方米的中庭休闲生

7、活广场、亲子乐园、假山瀑布、小桥流水。社区幼儿园、社区健身活动中心，内设车库、地下停车场等，并成立专业的物管公司，提供专业的物业服务，对小区进行封闭式管理，24小时保安巡逻。一期开发的有十幢，其中四幢为小高层共18层，其它均为多层，户型：以二房三房为主，面积在70—125平方米不等。住宅：2100元/m2起价，层差50元/m2均价在2300元/m2左右，店面均价在6800元/m2在打桩基，已预售了20%。预计下半年签合同。该项目也紧临铁路干线，但临铁路一面并未做店面的设计，而是一楼做为楼中楼的设计，宜商宜住。尚豪嘉苑（保生公寓二期）开发商：漳州东宸房地产开发有限公

8、司项目情况