開發商設計階段進行成本管理的思考.doc

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1、開發商設計階段進行成本管理的思考提要隨著我國房地産開發的不斷發展,越來越多的開發商意識到瞭設計階段成本管理的重要性。對於如何進行設計階段的成本管理，如何改善和提高設計階段的成本管理水平，開發商大多還處於摸索階段。本文通過對以往研究結論以及工程實際經驗進行深入分析,提出設計階段進行成本管理的一些新思路關鍵詞：房地產;設計階段;成本管理分類號:F293.3文獻標識碼:A一、引言成本管理是房地產企業管理的核心內容，直接影響到房地產企業的經濟效益和市場競爭力，通過成本管理可以减少和杜絕企業中的浪費現象，節約有限的社會和經

2、濟資源。但由於房地産企業在我國還屬於一個新興的行業，其發展的時間不是很長，多數房地產企業在項目成本管理認識上存在誤區，在具體的實踐應用中存在許多問題。隨著房地產市場逐步規范和完善，房地產企業競爭日益激烈，房地產開發商對成本管理引起瞭高度重視，如何改善成本管理對加強房地産企業經營管理有著重要的現實意義設計階段是房地產開發項目成本控制的關鍵與重點，因而也是開發商進行成本管理的重點。盡管設計費在建設工程全過程的費用中所占比例不大，一般隻占建安成本的1.5%〜3%左右，但設計對於工程造價的影響卻很大，有時能達到75%。因

3、此，提高和改善設計階段的成本管理水平，無疑將成為提高房地產企業核心競爭力的有效手段二、現狀設計階段成本的管理幾乎是絕大部分開發商的弱項，由於設計方面的專業性比較強，要對之進行較好的控制，必須要求業主方的相應管理人員有較髙的設計水平和實際經驗，而一般的開發商中很少有這樣的管理人員，因而對設計階段成本的控制幾乎無能為力，隻好由設計人員自己去控制房地產開發企業通常的做法是:將項目委托給一傢“信得過”的設計單位進行設計，設計合同一般隻是規定瞭設計進度、設計收費標準、設計范圍、設計質量、工程技術要求等因素，卻很少或幾乎不對

4、設計單位進行“造價約束"。設計費的取費標準往往是下面兩者之一：一是以建築面積為基數，以一定的系數（如30元/平方米）計算；二是以項目總投資（雙方商定）為基數，以一定系數計算。無疑，這兩種方式都不利於設計單位加強成本管理意識。項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型等關鍵問題，設計單位往往從“技術上可行，質量上可靠”出發，對造價的控制意識不強。道理很簡單，因為設計不"安全”，設計人員要負責任;而造價的多少，對設計單位的設計費收入並無影響。設計人員缺少瞭一種約束和限制，也就沒有瞭成本管理的動力。當設計人員經驗不足時，會

5、更致力於提高設計方案的保險系數，所以設計人員存在“重技術，輕經濟”的不正確認識並不是什麼新鮮事。另外，設計單位內部的組織形式和任務分工往往將技術與經濟分離開來。工程設計（建築、結構、水電）是設計人員的事,造價是概預算人員的事情，兩者難以結合起來。上述幾點原因，再加上開發商片面追求項目建設周期，不合理壓縮設計時間，普遍缺乏對設計進行監控的決心和能力，造成設計方案過於保守或不合理，從而導致成本浪費當然，有的開發企業也能真正認識到設計階段對成本的重要影響,並采取限額設計的形式來對其實施控制。在實際操作過程中，限額設計會

6、受到設計人員的抵制，被稱是一種很無聊的做法。原因是缺少一套成熟的切實可行的辦法來評價設計，所以對限額設計也就缺少一套行之有效的評價方法。道理很簡單，同樣給三人20萬元去買一輛小汽車，甲花6萬元買瞭市值3萬元的奇瑞QQ,節省下14萬元；乙花17萬買瞭市值17萬的別克君威，節省下3萬元；丙通過比價和談判花瞭20萬買瞭市值21萬的本田雅閣或大眾帕薩特，一分錢不剩。對於這三個人,是不是就可以說甲最優而丙最差呢?顯然不是。從采購能力來講，丙才是最優秀的。所以，沒有標準，很難對設計的優劣進行評判。限額設計一定程度上限制瞭設計

7、師的靈感與才華，限制瞭好作品的誕生，而且設計人員不可能邊設計邊做成本預算，很多工程最後為瞭達到限額的要求，往往采取减少室內外立面裝修或選用低檔、劣質的材料設備等辦法來實現，並沒有真正做到從設計中控制成本。所以在實行限額設計時，容易出現兩種情況：一種是投資額確實控制瞭，成本控制在預算范圍內，但產品檔次不高或者性價比不高；另一種是完全失控三、新思路要解決以上問題,提高開發商成本控制的水平，到底有沒有更加可行的方法？方法終歸避免不瞭漏洞和弊端，以上提到的限額設計足以為證。但是，致力於成本控制的開發商在克服瞭主觀上有多樂

8、意的難題之餘，是可以考慮從以下幾個方面加強設計階段的成本管理工作：1、設計方案釆用招投標制。首先，大多數開發商都能夠認識到設計方案是影響工程造價的決定性因素，因為如何優化設計是控制工程造價的關鍵。開發商往往是就擬建工程的設計任務發佈招標通告後，從參加競標的設計單位中擇優確定一傢來完成工程設計任務。一個有相當規模的項目，如果完全委托或全部由一傢單位設計，設計費用本身會相當高