浅析公租房的持续运营问题.doc

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1、浅析公租房的持续运营问题编者按：十二五”期间，我国将以公共租赁住房为重点，大力推进保障性安居工程建设。公共租赁住房筹集建设需耍资金多、回收期限长、租金水平低，能否形成可持续发展模式，是这项制度有效运行的关键。本文将就如何让公租房运营步入可持续发展轨道问题，从住房保障管理制度建设，包括如何发挥市场机制作用，提高管理效率，降低行政成本等，进行简要分析，希望能为公共租赁房持续运营提供借鉴。随着我国住房保障制度的逐渐完善，公共租赁住房已成为保障性住房供给的重要方式。“十二五”期间，我国实施了大规模的保障性安居工程建设，公共租赁住房成为其中重要组成部分。然而，在建设过程

2、中，如何解决资金困境，降低建设和运营成本及如何实现后续的可持续运营等，都成为完善公共租赁住房制度过程中需要解决的重大难题。为实现公共租赁住房的可持续运营，本文从筹集建设资金、制定优惠政策降低建设和运营成本、增加冋款和平衡现金流三个部分提出了相应的建议。一、多渠道筹集资金稳定融资渠道(-)要建立和规范公共租赁住房政府投资平台。公共租赁住房是保障性住房的主耍供给方式，提供公共租赁住房是政府公共服务的重耍组成部分，因此，政府应作为公共租赁住房的投资主体。目前，为完成保障性住房建设任务，地方政府纷纷成立投融资平台公司，用以完成整合保障性住房投资和融资等职能。在各地方探

3、索操作的基础上，对政府作为投资主体投资建设公租房的，应明晰政府出资、成立专门机构、负责公租房的投资建设运营和管理的模式。建议城市成立公租房政府投资平台公司，放大财政资金作用，加强整合资源能力。（-）要吸引社会投资主体，建立公租房投资的成熟盈利模式。由于公共租赁住房投资收益率低、投资回收周期长、经营管理相对复杂，因而对社会资金吸引力较弱。在这种情况下，政府的主导作用尤为关键。社会资金能否顺利进入保障性住房领域，取决于政府提供的优惠政策、设计的利益激励机制、风险分担机制以及合作模式是否符合社会资金的投资意愿。（三）要建立低利率长期贷款为主的融资制度。现有贷款期限和

4、优惠幅度难以满足公租房建设需求，应考虑公租房一次性投入大、冋收期长的特点，对开发企业发放长期低息贷款。从平衡现金流角度来看，长期贷款相对于低利率而言，对平衡项目的现金流的作用更大。因此，需尽快建立长期贷款融资制度，为公租房建设提供专门的融资支持。此外，现有信贷优惠政策要进一步落到实处。（四）要积极探索和发展其他的直接融资渠道。由于我国目前仍以银行信贷间接融资渠道为主，对于公租房建设融资而言，冃前的金融制度环境决定了公租房的融资渠道仍要以银行信贷融资为主，其他直接融资方式仍无法取代银行融资的地位。但是从长远看，应该积极探索和发展具他的直接融资渠道。即使从短期看，

5、发展直接融资也能起到弥补银行信贷供给不足、期限不匹配等问题。从目前的条件看，直接融资渠道中，有企业债券、房地产信托和房地产基金等渠道可作为发展的重点。二、采取相应措施降低建设运营成本(-)应降低土地成本，优化土地区位。降低土地成本。一是尽可能选择土地开发成本较低的地块。政府投资的公租房土地一般为划拨供应，但拆迁等土地开发成木是需计入公租房的建设成本的，因此，为降低土地成本，在可能的情况下，政府在考虑公租房用地时，应选择土地开发成本相对较低的地块。二是适当提高容积率。公租房的选址要兼顾地点的便利性和土地成本的相对低廉，但在土地供应紧张的城市，很难找到兼顾上述两个

6、条件的公租房用地，因此，可通过适度提高容积率的手段，来降低公租房的单位土地成本。优化土地供给区位。建立公共租赁住房用地储备制度，在编制土地利用总体规划、城市总体规划、住房建设规划、土地利用年度计划、近期建设规划年度实施计划等相关规划计划时，明确公共租赁住房用地不低于居住用地储备总血积的30%,并且优先列出公共租赁住房用地指标，明确空间布局和具体地块，在地铁等公共交通车站周边半径500米到1000米的范围内，划定政府公共租赁住房土地储备控制区域，纳入保障性住房用地储备管理，实现公共租赁住房建设用地提前5年储备供应，以政府为主导完成土地整理和储备，通过地铁及交通场

7、站上盖等方式，创新用地供应模式。(-)应扩大税费优惠幅度和期限。进一步扩大优惠幅度。根据财政部、国家税务总局发布的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，提出了3年减免公租房建设和运营6项税种的优惠政策。但从实际情况看，减免的幅度有限，未能対社会资金投资公租房建设产生足够的吸引力。因此，要进一步扩大优惠幅度，形成实质的投资吸引力。延长优惠政策，形成长期稳定预期。现有的优惠政策期限仅为3年，而公租房制度是一项长期的政府提供的公共服务的制度，因此，在建设和运营环节的税收优惠应该长期化、制度化。（三）应进一步明确公租房的配套标准。冃前，对公租房的户

8、型而积标准有明确的规定，这对于控制住宅