物业管理招投标工作指导.doc

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1、物业管理招投标工作指南第一章物业管理招标投标概述所谓物业管理，是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律和规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并对物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。随着我国物业管理行业的发展，一方面，大量物业管理企业相继涌现，物业管理市场已逐步建立、发展，并将日益完善起来，这在实践上为物业管理的市场化竞争提供了可能。另一方面，为了使物业管理企业真正走上企业化经营的道路，物业管理行业又必须开展市场竞争，只有这样，才能使业主和物

2、业管理企业之间进行双向选择，实行优胜劣汰，才能为我国物业管理行业的发展创造出良好环境。由此看来，物业管理领域开展招标投标势在必行。1．1物业管理招标投标的概念在阐述物业管理招标投标的概念之前，先让我们了解一下招标投标的概念。所谓招标和投标，是一个过程的两个方面，是指由招标人发出招标公告或通知，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过对各投标人所提交的价格、质量、交割期限以及投标人的技术水平、信誉程度和财务状况等因素进行综合比较，确定其中条件最佳的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。其中，招标是指招标人根据自己的需要，提出一定的标准或条件，向社会或几个特定的供应商

3、或承包商发出投标邀请的行为；而投标则是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。招标投标作为一种特殊的交易方式和订立合同的一种特殊程序，与其他交易方式和订立合同程序相比，具有其自身的特点：(1)标价保密性。根据招标规定，投标者对自己的报价都高度保密，每个投标者在投标时都不可能知道其他投标者的报价。因此，投标者只能在不知竞争对手底细的情况下，按照招标文件的要求，根据自己所掌握的资料及以往的经验进行分析判断，确定自己的报价。(2)报价一次性。招标投标不存在也不允许讨价还价，每个投标者都只有一次投标机会。由于投标者报价都是在高度保密

4、的情况下进行的，一次报价后，任何投标者都没有再次出价的机会，这就要求每个投标者都要一次性报出自己最优惠的价格。(3)法律约束性。投标报价是一种具有法律约束性的行为，投标者一旦向招标人递交标书和报价，该标书和报价即被视为在法律上有效。在国际惯例中，为保证投标报价的法律效力，投标者须在递交标书的同时递交一份投标保证书，并向招标者交纳一定的投标保证金。如果在投标有效期内投标者撤销其标书或报价，招标者则可按照惯例没收投标者交纳的投标保证金，以保证招标者的利益。招标与投标是市场经济和竞争机制发展到一定程度的必然产物，而物业管理招标投标作为招标投标方式在物业管理方面的应用，则是招

5、标投标制度日趋成熟，并在各个领域得到广泛应用的产物。招标投标活动大约开始于18世纪末和19世纪的西方。早期的招标投标仅限于建筑工程和大型货物采购方面，近20年来，随着以服务业为主的第三产业的发展日益受到国际关注，招标投标活动在众多领域也得到了广泛应用并日臻完善，服务性项目招标投标现已成为招标投标交易方式发展的新趋势。所谓服务性项目招标投标，是指招标投标的客体并非有形的物体(如一座建筑物、一台设备)，而是一项服务，是无形的。物业管理招标投标便属于服务性项目招标投标。物业管理招标投标是指开发商或业主委员会为即将竣工使用或正在使用中的物业寻找物业管理企业而制订出符合其管理服

6、务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定物业管理企业的全过程。物业管理招标投标的产生和发展，是以物业管理的商品化和市场化程度高低为基础的。目前，在市场经济发达的国家和地区基本上都建立了物业管理招标投标制度。我国物业管理的市场化起步较晚，然而自20世纪90年代以来，在我国一些大城市中便有个别外商投资的物业率先实行了物业管理招标投标。近几年来随着我国房地产业的蓬勃发展，一些国内投资的大型建筑项目也开始采用招标投标方式进行物业管理。物业管理招标投标尽管在我国刚刚起步，不免出现无章可循、鱼龙混杂的局面，但是必须看到它所代表的方向却是喜人的

7、。随着我国房地产改革的深化，大力推广和完善物业管理招标投标制度，现已成为培育和发展我国物业管理市场的迫切需要，主要体现在：(1)物业管理招标投标是发展社会主义市场经济的需要。随着社会主义市场经济的发展，物业管理作为一种服务性商品，也应当进入市场进行等价交换。而通过物业管理招标投标，评定其价值和价格在现行物业管理的市场价格水平下能否被接受，则是保证等价交换顺利进行的前提，从而也体现了价值规律的客观要求。(2)物业管理招标是房地产管理体制改革的需要。随着我国经济体制改革的不断深化，必须要对旧的管理体制进行根本性的改革，变原来的行政性管理终身制为企业经营型