义乌市中心城区土地开发强度研究--以稠城地区为例-论文.pdf

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1、义乌市中心城区土地开发强度研究以稠城地区为例AResearchonLandDevelopmentIntensityofYiwuCity-——CaseonChouchengDistrict■楼洋■LouYang【摘要】义乌市稠城斯建城区是以小商品f场建没为导向尔面高密度的城中村社区兴起。宾王市场建筑密度开发强度的空间特征趋于结构清晰、梯度分明。发展『m来的新城f_)(。本文通过对其建筑密度和容秘靼等指仍然较高，但市场周边地块反而有意识地控制开发根据区位条件义乌市出现了一定的强度分区，标的分析．研究该地土地开发强度的空问分肄与演变趋强

2、度，如宾王商贸区建筑密度在28％左右。宾王路两高强度开发集中在一些重点轴线(如宾王路和稠州势．为义乌城i宅fHJ形态的实证研宄提供赫础资料。侧开始出现高层建筑的聚集。北路)和重点区块(如金融商务区)。高层建筑布局2OlO年代以来开发的福田片区保持了均质的中有区位择优的趋势，经历了“零星分布一带状分布【关键词】稠城新址城开发强悭等开发强度。居住用地建筑密度在30％~40％之间，一组团式分布”的过程。建筑高度则是清一色的“四层半”。靠近市场一侧开3．不同开发时序的开发强度差异IAbstractlAl0ngwiththecommodit

3、ymarketconstruction，辟了商业街区，有6～9层的商业用房，容积率稍高。在同样的区位条件下．开发强度会因为不同时ChouchengDistrictofYiwucitywasrapidlyurbanizedThis土地价值高的沿街地块被精细划分．等待高强度的期对土地价值的认识而变化。如国际商贸城一至三essaytriestodescribethelanddevelopmentintensity．ofthis开发。期工程，随着建设时序的推进，建筑密度有增大的areaandfindoutitsdisciplineboth

4、inspaceandtime，hoping总之，义呜市稠城新建城区土地开发强度偏低，趋势。一期建筑密度约为23％，二期工程的二区和二toprovidebasicdataforfurtherstudyonspatialformofYiwu但正在逐步提ft．其空间分布特征有多层次、差异区建筑密度分别为31％和38tj6．三期的四区和五区建City．化发展的趋势(如2)。筑密度达到55％~t143％。虽然目前‘区市场建筑密三、空间差异度较低，但其20l3年开始扩容加建，提高开发强度。KeywordslChoucheng，newcity,

5、landdevelopmentintensity1．不同用地性质的开发强度差异另一方面新建市场通过跨街连接体等创新设计提高土地开发强度与用地性质密切相关。住义乌案容积率吗，符合节约用地的原则和土地价值规律。一、研究背景例中，商业设施用地最高，居住用地次之，公共设随着土地价值被重新发现，与其不匹配的开发浙江省义屿市依托小商品Ifj场迅速发展为一个施用地最小。从容积率现状图可以看出：高强度开强度很快被市场推升。如靠近市中心的篁园市场启初具规模的火城市目前对义q城市空间形态的研发：要集中在商业服务用地，居住用地容积牢中等，用约十五年就被

6、拆除重建．从5层改建为8层(不计究主要集中在宏观层面，对包括开发强度往内的定中小学用地和对外交通用地容积率最小。市场用地地下层)，容积率大幅提高【如图3)。研究还不多见。士地开发强度反映了土地利用情情况比较复杂，开发强度总体呈现降趋势。早期况，决定了城市人口容量，是描述城市空间形态的的市场用地建筑密度很高，开发强度火于居住用地。重要指标。本文选取的研究对象是义乌市以老城区新一代市场用地开发强度控制在较低水平。如国际稠城为起点向东北方向拓展的新建城区，这一地区商贸城得益于通过统一征迂获取的大量七地，开发在市场建设带动下实现了快速城市

7、化。强度比前几代市场大为降低。这意味着更多的开放笔者对该地区近lO平方公取范围内的建筑密度空间，有利于改善城市环境和空间品质和释积率等指标进行了测算，公式如F：土地的产权性质对开发强度也有很大影响。如1稠城新建城土地性质现状罔(荭)建筑密度=建筑占地面积／地块面积宾上片区西侧靠近老铁路，原是计划经济时期各人2稠城新建城区建筑密度现状图(巾)容积率=建筑密度×平均层数j二厂所在，土地划分和产权归属复杂，开发建设的罔3稠城新建城区容积率现状(右)具体方法是：对2009年谷歌地球航拍影像用矢阻力较大；东侧原来是村庄和农田，政府通过对农四

8、、发展趋势鼙图和位图软什进行处理，分别读出建筑与地块的民土地的征用获取完整的城市建设用地。而农民为义q早期城市建设的主体是数帚庞大的中小投色块像素点数，从而计算出建筑密度；再根据实地了提高经济收益往往会进行商密度的住房建设。因资者而不是实力雄厚的开