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时间:2020-04-06
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1、王者欧洲一、项目分析【1】地块分析地理位置与面积:本项目地块位于泉州市洛阳江畔,规划总面积平方米,总建筑面积平方米。●景观环境项目北面是洛江,江景地块拥有的得天独厚的景观优势,但除临江度假村别墅外,大部分别墅无法直接看到江景,形成较为封闭的环境,因此人工造景是本项目主要居住实地景观。在此基础上,本案与其它竞争个案相比,其景观资源具有一定的优势。●交通环境本案距离市中心仅10公里,距福泉高速公路入口处仅1公里,324国道紧邻本案,市区第二条外环通道朋山岭隧道的建成和大坪山隧道的贯通连接,“大泉州”战略的实施和通港路、
2、跨海大桥、东大门道路扩宽工程的施工、秀屿港等大型基础设施的投建。交通环境十分便捷,使本案在未业几年内将有较强的区位优势。●周边配套设施调查本项目处于城市近郊,半径500米范围内缺少较好的商业配套和生活配套设施,且在一至两年内都不会有太大的改善,对面的洛江工业区和大型住宅片区的规划、开发后可提供部分配套设施与本项目共享。【2】SWOT分析●别墅项目优势分析项目位于城市近郊,处于泉州市区的边缘。其优势为可较方便享受城市之便利繁华,可作为真正居家型使用,同时由于临江及隔江而形成的居者心理上的与城市喧嚣的隔离,使其具备了度
3、假居住的功能,因此打破了传统的居家度假两难全的局面,进一步提升了项目的市场价值。项目位于洛江南岸,自然景观较为优美,为泉州市区之少有,项目目前地貌条件较佳,自然植被满覆,绿色景深,是一建造高档别墅的优秀地块。项目目邻近福厦路,可以便利地到达市区、临界市区各地。项目位于大型高档临江住宅片区,又紧邻洛江生活区,即将兴建的泉州最大规模的高尚城市板块,将为该项目提供完善的商业及市政配套,可满足住户的生活需要。以山水养生、欧陆风格建筑、西式贵族生活为整个项目的主题,将内外水景结合,把水融入住户的生活,最大限度地满足人类的亲水
4、性,项使目的市场形象非常鲜明。●项目弱势项目地块的区位形象较低,在泉州人心目中,洛江区不属于泉州城区,低片区形象,可能影响部分客户的判断。市化程度较低,目前项目附近的商业、交通、教育、医疗、饮食、娱乐等配套设施极不完善,近距离的较高品质的生活配套较少。金山生活区的配饰及该地区的大型市政设施规划不可预见。●机会分析市政府对房地产业的政策支持,宏观经济发展已逐步攀升,具体表现为:政府停止审批城区机关企事业单位的集资建房项目,这将迫使商品房需求量增加。住房公积金贷款额度放宽,预计今年增加50%,企事业单位工资将有较大提升
5、。货币补贴资金增加较多,今年将达1.2亿元。填补泉州市无高档别墅空白。泉州市高品质、有特色的别墅有效供给的相对缺乏,同时市场有效需求的相对旺盛,是本项目最大的市场机会,能否抓住时机,抢占别墅市场的至高点是本项目成败的关键。●威胁分析原有项目的恶性竞争,目前泉州市场已有马可波罗花园、宝珊花园等别墅项目在销售,本项目的推出将对其形成较大冲击,以上别墅项目由于定位规划都基本确定,可提升的部分不多,有可能采用价格战等恶性竞争手段,对本项目形成威胁。别墅市场的复苏,导致新的别墅项目在今年集中推出,如位于东湖街与温陵路交叉的景
6、祥家园即将推出,将加剧整个市场的竞争。二、形象包装案名:王者·欧洲案名释义——1.王者2字:点出项目气质:300亩的超大社区、洛江万倾浩瀚烟波、上层名流客户群体使项目具备了王者的磅礴气势2.欧洲2字:带出项目风格定位,及项目所在的全新生活方式,激发客户对西方生活的向往,和对本案初步影响的感知。备选案名——●王者●欧洲印象●洛水艺墅●欧洲艺墅●碧云天●洛阳世家●观谰渡家假山庄●雅典新城●水岸康桥主打广告语:洛水南岸·纯欧风富人区备选主打广告语(产品定位关键词):洛水南岸欧陆豪宅王者洛水南岸·纯欧风超级政商巨星汇聚地欧
7、洲印象伴水而居江畔渡假别墅纯欧风江景休闲渡假山庄豪情领天下,尊贵此一家洛水南岸:加强客户对水岸生活的理解,和对自远古便川流不息洛江水的向往和人类天性中的亲水情结;洛江是泉州文化的发源地,洛水南岸除了点出项目位置及亲水社区的特征外,还强化了泉州人强烈的地缘观念,使洛江多了一份文化氛围和宗亲观念。产品定位:纯欧风山水休闲渡假别墅三、推案策略就泉州别墅市场而言,在本项目的销售推广过程当中,最有力的竞争对手是由南益开发的位于泉州东海的宝珊花园(同时我们不低估任何别墅项目的竞争力),宝珊花园以其错落的山体布局、大规模的社区概
8、念、实力开发商、海景别墅、8年的时间沉淀口碑塑造、上层客户影响力,整体优势将凌驾于本案之上。所以,避开宝珊花园的锋刃,抑其短,扬本案之长,尽量跳开产品同质区,塑造、宣扬本案独特优势,消除客户内心产品可比性,以本案相对魅力促进销售是推广的重点。同人类一样,任何产品必定存在客观优缺点,本案相对于宝珊花园也存在绝对的优势,张扬本案相对于宝珊花园的优势因素,将在销售
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