物业前期介入管理制度.doc

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1、工程前介管理制度1.目的：通过参与物业的规划、设计和建设的过程，从业主(使用人)及物业管理的角度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。2.范围：本管理制度适用于****有限责任公司各类物业工程前期介入及管理工作。3.职责：3.1总部工程部负责前期介入计划模板的制定和修订，审核各分/子公司的前期介入计划。组织规划设计阶段前期介入图纸会审工作，协调、指导前期介入工作的开展，并跟进其工作进度。3.2分/子公司工程职能负责制定工程前期介入工作计划，并报总部工程部审核；参与开发规划设计工作，提出相关意见和建议；

2、项目工程前介人员选择把关；协助各项目前期介入工作的开展，并检查工作情况。3.3项目工程前介人员在施工阶段收集相关的技术及设备等资料，并建立工程技术资料档案。定期编制前期介入报告报分/子公司工程职能审核，然后上报。4.方法和过程控制：4.1工程前期介入计划的编制分/子公司工程职能根据开发的建设计划，结合前期介入计划模板制定前期介入计划。计划经分/子公司第一负责人审阅后，报总部工程部审核。4.2规划设计阶段前期介入内容4.2.1分/子公司工程职能从业主或使用人的角度，对物业规划设计中容易忽略的细节、缺陷提出修改建议，报总部工程部审核，以优化设计，完善设计中的细节。4.2.2分/子公司工程职能与项

3、目开发公司的规划设计部门建立定期沟通机制，参与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，根据物业管理的特点形成书面的意见与建议（建议应包括但不限于：总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、设备配置、新材料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、标识、管理用房、员工宿舍等方面应注意的内容），供项目开发公司设计部门参考。4.2.1建议内容1)安保规划⑴便于安保管理区域分割，消除管理死角；⑵便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点；⑶人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理；⑷安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范；⑸安保技防措施完备，形成多层次

4、的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。2)消防规划⑴消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠；⑵消防车道设置合理，其位置及转向半径符合国家规范；⑶消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范；⑷消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。3)交通规划⑴各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理；⑵主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；⑶机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的1：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1.5，另加访客车位占车位数的10%

5、）；非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放；⑷设置地下机动车停车库，应符合国家规范。4)环境绿化管理⑴绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美；⑵绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚；⑶绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好；⑷绿化品种便于养护，养护成本节约；⑸绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯；⑹绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）；⑺主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。1)景观配置要求⑴景观装饰布局合理，宜处于相对人流集中的区域；⑵采用

6、水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护；⑶水系岸床设计应考虑防渗漏效果；⑷不宜在小区内设置深度超过0.6米的水系，应有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设施、设备；⑹景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料；⑺泛光照明不影响住户，不造成光污染。2)设施设备配套⑴水、电、气、电信、电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地；⑵配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠；⑶沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养；⑷公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以

7、下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志；⑸配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。1)智能化配置⑴安保智能化一般可配置电子围栏周界防攀爬系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急