物业管理--和谐的物业关系.doc

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1、和諧的物業關係物業管理越來越成爲城市牛活的重耍部分。物業管理企業與業主的關係是否融洽，不僅關係到…個社區的和睦相處，也關係到社會的和諧與穩定。毫不誇張地說，構建和諧的物業關係,也是構建和諧社會的重要組成部分。幾乎從我國開始物業管理以來，“業主至上”口號，在過去很長一段時間內主宰過整個物業管理行業，成爲各物業管理企業的年理名言。業主常常被尊稱爲“主人”、“上帝”、“衣食父母”，物業管理企業常常自謙爲“僕人”、“保姆”、“管家”。然而，從近年我國物業管理實踐來看，“業主至上”也給物業管理行業和業界人士帶入不少困惑和煩惱

2、,在不少個案中也山現了一些負面影響：1•物業管理企業惡性競爭，不敢主張企業利益。很多物業管理企業，爲了爭奪市埸份額，擊敗競爭對手，參加招投標時，或在承接新物業專案時都不提企業應得的利益要求，無限制低價壓標競爭，他們不講報酬,不求利潤，不敢主張合法的10%合理利潤。當問及這些企業如何生存、如何發展、如何扭虧爲盈，皆環顧左右。這種“業主至上”惡性競爭帶冇很大盲目性和不真實性，造成中標後諸多後遺症，耍麼難以爲繼，耍麼降低物業管理服務標準和品質，到頭來企業、業主均受其害。2•物業管理企業過頭承諾。物業管理金業常常過頭承諾，

3、說過頭話，管理指標盲目捉高，超過企業水準和能力，脫離實際，圖一時指標好看、漂亮，不管日後是否能踐諾。考核時要不蒙混過關，要不弄虛作假，企業捉襟見肘，疲于應付。另一種，在“業主至上”口號下，物業公司不注意自身利益的保護，爲了爭一點市場份額，保證不丟車、不發生人身安全、偷盜事件、不發生刑事案件等承諾。由於過頭承諾，一旦業主發生被盜等事件，物業公司只好自食苦果，甚至傾家蕩產。3.擴人服務範圍，無償提供服務。“業主至上”口號下，物業管理公司大包大攬，無償實施水、電、氣費代收代繳，不僅加大了管理人員的開支，甚至連水、電總表和

4、分表的差額也要物業公司承擔。4.引發部分業主的行爲不當。一些極端的口號如“擁有產權,就擁有一切”、“我的房子我有處置權，物業公司無權過問、無權管理”，二次裝修屮違章搭建，“業主至上，我要怎麼拆就怎麼拆，你管不著”紛紛出現。我行我素，不能自我結束，遵紀守法,甚至以“主人”、“上帝”的身份對物業管理人員不尊重，甚至人格污辱。綜上種種，這幾年業界人士開始思考和議論“業主至上”說。2003年9月1日實施的《物業管理條例》第二條明確規定了物業公司與業主“是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，

5、對房屋及配套的設施設備和相關埸地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛牛和秩序的活動。”是服務與被服務的關係。實踐證明，構建和諧的物業關係，既耍反對物業管理公司巧立收費名目對業主的變相欺骗，也要反對簡單的“業主至上”的偏激口號。和諧的物業關係應該遵循幾個基本原則1.法律關係平等。法律面前人人平等，這是法律建設的一條基本準則。不管“業主至上”口號如何響徹雲天，但業主與物業管理企業的一切糾紛矛盾對錯是非還必須以法律爲準繩。在物業管理中，業主與物業管理企業是平等民事主體關係，雙方的權利和義務通過物業管理服務合同來明

6、確和保障。享受權力與承擔義務應求對等與平衡，物業管理企業和業主都應清醒認識到這點。1.注意承諾的法律後果。物業管理企業在“業主至上”口號下向業主作出承諾時特別要注意承諾的法律後果，說話必須算數，一旦承諾，就要踐約，達不到承諾目標，不僅企業信譽嚴重受損，更要負法律責任。法庭上沒有“主人”、“僕人”，只有原告、被告,法律也不管誰是“主人”、誰是“僕人”，違約方必將敗訴(除非合同承諾顯失公平)。因此，物業管理企業千萬不要“作繭自縛”。我們主張對“業主至上”應持辯證揚棄的態度，不應全盤否定，應批判的繼承與接受，保留對業主尊

7、重、服務的一-面，同時摒棄其一切負面的影響和因索。特別需要注意的是：(1)物業管理企業必須遵守法律法規及強制性國家和行業標準中的規定。(2)考慮到業主的期望和需求，法律法規及強制性國家和行業標準的要求也會隨時間而進行修訂，所以，企業的服務標準也應隨之更新改進