金阳投资项目分析.doc

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1、金阳大厦项目投资分析41目录一、项目概况二、长沙房地产市场情况分析三、地块所处的特性市场分析四、项目的SWOT分析及总体思路五、项目可类比项目调研情况六、项目产品的开发策略建议七、项目投资收益及风险预测41一项目概况（据贵司所提供的资料）☆金阳公司于98年取得体育馆路附1号建设用地，国土使用证编号：开国用（98）字第（1575号）☆地块宗号5097008，综合用途，使用权面积为1136.89平方米，使用期限至2043年10月。☆由于原用地面积较小，无法对之进行有效的商业开发，因此在取得政府支持及

2、邻边单位（长沙铁路公司）的协议土地租赁意向支持下，金阳公司于2000年底取得计委立项批复文件（长技基2000年493号），该文件中明确项目可开发总建筑面积为16000平方米。☆2001年8月正式取得长沙市规划管理局的二类规划设计条件通知单（编号200001078A1），其中详细说明项目建设用地为1900平方米，容积率为不大于8.5，建筑高度为84米以内，机动车出入方向为东北。☆目前该地块市场价格为1200万元人民币左右。相关土地有偿出让金已经缴纳完毕。41二长沙房地产市场情况分析2005，长沙房

3、地产市场发展历程中非常重要的一年。政策变化和外地豪强的进入，使得长沙房地产市场有些“乱花渐欲迷人眼”。但能够断定，大变革之下，市场无法风平浪静，是继续繁荣火爆还是会进入一个理性期、冷静期、调整期，都要有个说法。变革和转折，长沙房地产走向何方，这对于我们来说也许还是一个谜！一、长沙房地产市场——供应与需求的对决2005住宅的推盘量将创造新高，巨大的供给在政策开始变得僵硬之时，强劲的消费势头能否持续；产品时代来到，产品不断升级换代，花花世界能否将消费欲望引导再至喷发；长沙楼市能否再续神话？二、市场大

4、变革——产品升级和营销升级全面展开2004长沙房地产市场正经历着前所未有的发展和变革，无论从产品还是营销上。外地列强的进入导致的竞争加剧是市场升级的导火索，而这种形势在2005将愈演愈烈，产品和营销升级的大潮是不可阻挡的，也是市场优化和进步的标志。41三、价格——让我欢喜让我忧升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以来房屋价格偏低的长沙市场，随着产品升级而带来的价格升级已经启动，而且势头如此迅猛；对于这样一个老百姓最关心的问题，在2005需要见分晓！四、资金链、融资渠道——延续生命线！国家政策

5、，地方政策，政策与对策！当国家宏观调控产生作用，金融政策开始紧缩，当矛头指向房地产行业，如何打开资金的缺口？当房地产行业真正成为资金密集型行业，当钞票变得如此紧缺，本地企业如何才能玩转长沙房地产市场？五、别墅市场——长江后浪推前浪水云间、绿城桂花城作为新一代别墅能否共同造势城东市场？同升湖、金鹰城老一辈占据天然如何守势？河西别墅市场，尤其山水英伦（荷塘月色）能否翻身？长沙别墅市场走向何方？41六、小户型和写字楼——物以稀为贵，贵多少在市区内用地日渐减少的今天，成熟地段的小户型和写字楼越发显得珍贵

6、。明年此类产品的需求走势如何，产品的紧缺能否表现出更高的价格，产品设计和概念将出现什么样的新变化，看城市中心价值如何提升！三地块所处的特性市场分析———项目地块所处芙蓉路区域分析篇　　总体区域分析：　　2003年8月31日，长沙南北交通主动脉芙蓉路实现全线贯通，标志它成为名符其实的“中华第一路”，它全长46公里，南起暮云镇，北至霞凝港，与2000年拓改的五一大道构成一个巨大的坐标，一起撑起了长沙的交通新格局。自从芙蓉路全线拉通后，这条中国第一大道开始了它真正流金淌银的时代，商机和财富几乎令所有商

7、人无法抗拒，创业者、打工者、投资者都心仪着这块藏金累银的宝地，在掘金中感受快乐。41　　以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、万代广场、新大新等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。　　以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮，商务带动商业成为芙蓉路的特色。芙蓉路黄金通道以自己的独特地位在刷新商

8、务格局，重新论定商务诸侯！　　★侯家塘超核商圈　　●区域板块商业地产特征　　侯家塘在未来长沙商业的格局特别重要，侯家塘商圈是长沙市的超核商圈，三湘都市报首次推出超核商圈的概念，所谓超核是指侯家塘商圈位于东塘商圈和五一广场·黄兴路商圈、芙蓉路金融街和未来省府的十字节点，具有不可替代的优势。　　“以芙蓉路和劳动路交汇点为圆心，向外扩散的一个270°大扇形区域，将成为长沙市新的商务、商业核心。”长沙商业界的一位资深人士这样断言，而他的理由是，“城市发展的南移，必然会在南城形成一个新的商务、商业核心，而