地产公司与物业公司关联管理规范指引详细.docx

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1、河南骏景地产有限公司客户服务管理编号：版号：A/0页码：第7页共7页客户服务管理地产公司与物业公司关联管理规范指引编制德恒管理顾问骏景项目组日期审核公司营销管理中心日期批准公司营销总监日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人德恒管理顾问骏景地产项目(2012)河南骏景地产有限公司客户服务管理编号：版号：A/0页码：第7页共7页地产公司与物业公司关联管理规范指引1目的规范物业公司及物业管理项目与地产公司之间经营和业务关系，提高物业公司经营管理水平。2适用范围适用于骏景地产与其所控股的物业公司（以下简称地产公司、物业公司）3术语和定义3.1物业前期介入是指

2、项目立项后至项目集中入伙前，物业公司参与项目的规划设计和建设等物业咨询服务,并依据合同提供销售、施工等阶段的清洁/保洁和安保等服务的过程；3.2物业前期管理是指从项目集中入伙之日起，至业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由骏景地产委托物业公司实施的物业管理；3.3物业前期开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、办公用房装修、工具材料采购、员工生活设施完善、VI标识制作等费用(不含酬金和利润)；3.4物业交接验收是指由地产公司牵头组织各相关专业部门、物业公司、施工单位共同参与的，对项目主体结构安全和满足使用功能

3、为主要内容的验收过程；物业公司代表全体业主参与验收，验收合格后移交给物业公司，此过程一般要求在集中入住前60日完成；3.5集中交付是指地产公司和物业公司联合办公按照预定的现场交付方案和流程对业主进行身份审查，为具备入住资格的客户办理协议签署、费用结算、发放住宅两书及房屋验收、客户资料的收集等相关手续。4物业与地产之间存在的关系及处理原则4.1物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户的满意、有利于提升骏景地产品牌和促进地产销售，合理确定物业和地产因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制；4.2在公司管控关系

4、上，地产公司作为物业公司的投资方，应履行对所属物业公司的经营活动进行指导、管理、监督、考核的职能，确保其经营活动与地产公司战略目标相一致，不断提高其管理服务水平，并实现经营良性循环；物业公司有义务承担相应的工作责任，配合地产相关业务活动的开展。地产公司对物业公司经营绩效的考核办法以年初签订的《经营管理责任书》，年末考核兑现的形式体现；德恒管理顾问骏景地产项目(2012)河南骏景地产有限公司客户服务管理编号：版号：A/0页码：第7页共7页1.1在业务关系上，物业公司与地产公司之间应建立清晰的业务流程，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物

5、业的良性经营；作为两个独立经营的经济实体，在具体管理项目上，地产与物业之间应以契约形式明确委托与被委托关系。2委托项目物业管理关系2.1物业前期管理介入和物业前期管理方案2.1.1物业前期管理介入可行性分析：一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业管理政策法规、劳动用工、物管市场成熟度、竞争（领先）楼盘、项目基本情况及项目客户定位特征等情况进行充分调研，并对照《公司物业服务标准》和市场价值的差异程度，判断物业管理在此市场中进入的可行性，并对未来物业经营状况进行合理预测。2.1.2前期物业管理方案：在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物

6、业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产公司与物业公司签订委托管理合同的重要依据。物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容，该方案和物业管理费测算经地产公司审批后采用。2.2物业前期管理费测算2.2.1物业管理方案中应详列物业管理费的测算依据，并充分考虑地产公司销售需要的配合和小区物业管理处的收支平衡；管理费的测算应参照当地行业水平和政府限价，结合物业自身的经营成本和地产的销售需要确定管理费收取标准，原则是至少保证项目入住两年后能实现收支平衡，期间的差额由地产公司补贴，双方在确定方案后，纳入《前

7、期物业管理方案》中；2.2.2对于定价亏损项目，须明确亏损责任承担方和分担方案报地产公司审批，对于由于配合地产公司销售需要而产生的定价亏损，在对物业公司进行考核时可予以剔除；2.2.3如涉及到“项目开办费”和”前期服务费”的核算,以及配套设施（会所、卖场等）管理、经营事宜，物业公司应与地产公司协商确定后另行签订委托协议；2.2.4两年后若因物业管理费低而仍不能持平，物业公司需报业主委员会商议提价事宜。2.3《物业前期管理委托合同》的签订2.3.1按照相关法律法规要求，地产公司在正式销售前，必须与物业公司签订《物业前期管理委托合同》，合同可参照本指引的示范文本，由

8、物业公司起草，地产确定后