谈区域住宅市场供应分析.doc

《谈区域住宅市场供应分析.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、区域住宅市场供应分析1、调查范围确定及区域划分丽景琴园区域是唐山市内高档项目聚集区；凤凰新城区域为政府大力扶持的区域，建设路北口区域沿长宁道分布了较多的物业，这两个区域与本项目近在咫尺，区域内的供给将对本项目形成比较直接的竞争关系；在唐山体育中心附近正在形成一个新兴的居住区域，但各项目现状信息较少，所以不做过多介绍。因此，丽景琴园区域、凤凰新城区域和建设路北口区域的项目将是我们重点分析和研究的对象。市场调研和项目的确定主要考虑以下方面：Ø本项目辐射的区域内及区域外Ø具有相当规模和价格档次的项目Ø正在销售或即将销售的重要项目Ø城区内销售状况较好的项目Ø部分较高档项目Ø其他可能对本

2、项目产生客户分流的项目2、区域住宅供应市场调查分析2.1丽景琴园区域目前丽景琴园区域内涌现出一批较为高端的住宅物业，其中较具代表性的有：瑞景国际公馆、君瑞花园及天元国际公寓，项目基本情况如下：图2.1丽景琴园区域楼盘分布图2.1.1市场状况分析表2.1.1：丽景琴园区域内项目基本资料项目名称建筑规模(平方米)建筑类型楼型特征开发商瑞景国际公馆约3万平方米,一梯两户或三,共286户普通住宅高层板塔君瑞花园占地:4.07万，总建面:13.56万(住宅面积5.5万，公寓面积3.14万，商业1万)－高层塔楼天元国际公寓总建面:0.5万平方米（80套）酒店式公寓高层塔楼Ø楼型特征：基本为

3、高层塔楼；Ø建筑规模：以大型综合性社区为主；2.1.2销售状况分析表2.1.2：丽景琴园区域内项目销售情况项目名称户型面积装修状况均价(元/平方米)开盘时间销售率客户特征瑞景国际公馆住宅：82-117平方米/套；别墅：370-750平方米/套毛坯64002008.1.16开盘全部销售完毕30岁左右的本地自住型客户为主君瑞花园－－－－还未开始销售，目前项目只有土地证－天元国际公寓40－80㎡的平层和跃层精装修10000（预估装修标准约1500-2000元/平方米）2008年1月初全部销售完毕40岁左右的成功人士Ø户型特点目前区域内在售项目，除君瑞花园规划未明，户型未确定外，平层住

4、宅面积以80-120的两至三居为主；别墅户型为370-750平方米左右，以联排形式出现，主要面对高端客户。Ø销售价格及销售状况目前区域于08年1月开盘的瑞景国际公馆与天元国际公寓都在极短的时间内销售一空，可见该区的市场消化力非常不错，市场认同度较高，预计未来房价仍有上涨的可能，本区域有较大的升值潜力。其中天元国际公寓售价已经达10000元/平方米，除去预计的装修标准约1500-2000元/平方米，仍是目前区域内售价最高的楼盘。Ø客户特征目前市场供应均为高层项目，在这种供应情况下，客户对此种项目的接受度有所提高；另外，区域内出现了唐山较为少见的酒店式公寓类项目，并提供酒店式服务，

5、对部分唐山市高端人群有较大的吸引力。2.1.3典型案例分析Ø瑞景国际公馆　　　瑞景现场沙盘图　　　　　　　　　　　　　瑞景现场施工图²规模项目由两栋塔式高层和八排联排别墅及一条商业街构成，目前在售为其中的两栋塔式高层。²周边环境项目位于路北区光明路与西山道西北角，项目自身规划为沿街商业；周边市五十四中、光明实验小学、八中、一中等，教育资源充足；八方购物广场、锦江国际饭店，购物休闲近在咫尺。²户型设计83-117平方米两到三居，全明卫设计，以通透的南北两居为主；各户公摊面积较大，约18-22平方米。如：Ｂ户型户型实付款面积（平方米）公摊面积（平方米）未计价面积（平方米）实得面积（

6、平方米）Ｂ户型1号楼（1Ｆ）87.2422.2314.85102.09Ｂ户型1号楼（2-25Ｆ）87.5422.2514.63100.17Ｂ户型2号楼（1Ｆ）87.4522.4214.83102.28Ｂ户型2号楼（2-25Ｆ）87.7322.4414.63102.36项目中出现了“实得面积”、“实付款面积”、“未计价面积”，这类新名词从规范角度来说，是不存在的；此类词汇实为开发商为销售而发明的，它是将我们熟知的“建筑面积”、“套内建筑面积”、“阳台建筑面积”偷换概念产生的。从客户心理来说，二十余平米的公摊面积，总价十余万，是一个不小的压力；但十余平米的未计价面积无形中将这种压力

7、减小不少。但事实并非如此，经过分析我们可以发现，“实得面积”所对应的即是建筑面积，“实付款面积”所对应的即是套内建筑面积（含部分阳台），而“未计价面积”即为其他阳台和露台建筑面积。因此Ｂ户型实际上应该是：户型套内建筑面积含阳台（平方米）公摊面积（平方米）阳台和露台面积（平方米）实得面积（平方米）Ｂ户型1号楼（1Ｆ）87.2422.2314.85102.09Ｂ户型1号楼（2-25Ｆ）87.5422.2514.63100.17Ｂ户型2号楼（1Ｆ）87.4522.4214.83102.28Ｂ户型2