密云市场调研报告.doc

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1、密云市场调研报告目录第一章：北京住宅市场的整体特征5第一节：北京住宅市场的利好因素5一、北京住宅市场的消费力水平持续提升5二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展6三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式发展7第二节：北京住宅市场的不确定因素9一、金融政策及环境的影响10（一）“人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素10（二）“加息”给北京住宅市场带来的不确定因素10（三）金融政策及环境对本项目的影响10二、房地产住宅政策影响11（一）2006年主要住宅新政影响12（二）“2004——2006年房地产相关政策重点摘要”（见附件）19第二章：密云住宅市场特征20第一

2、节：密云区域房地产市场发展总况20一、生态环境产业21二、生态工业区发展23三、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加快发展24（一）2006年9月23日，京承高速二期建成通车24（二）对密云住宅市场发展和本项目开发的影响25第二节：密云住宅市场发展总况26一、郊区化发展趋势促进密云住宅市场的加快发展27二、郊区化发展对本项目的影响28第三节：密云区域低密度住宅市场发展状况分析29一、各项目位置图形示意29二、各项目规划指标信息30三、各项目产品形态及配套信息31四、各项目产品与销售信息比较32五、区域内低密度产品市场特征分析结论38六、区域内低密度产品市场分析对本项目产品的借鉴

3、39第四节：区域内普通住宅产品市场特征分析39一、典型项目位置示意40二、各项目规划指标信息41三、各项目产品特征比较42（一）户型面积区间比较43（二）区域内普通住宅产品户型面积区间比较结论45（三）、区域内普通住宅项目销售状况比较46（四）项目各户型单价与销售率比较47（五）各项目总价范围区间比较47四、调研项目客群分析48五、区域内高档住宅项目销售分析：49六、区域内普通住宅市场分析总结51第五节：与本项目容积率接近的典型住宅项目分析52一、明珠花园——容积率1.1552（一）产品形态分析52（二）产品分析54（三）销售分析56（四）对本项目的借鉴意义56二、燕语华庭——容积率1

4、.1757（一）产品形态分析57（二）产品分析59（三）销售分析60（四）对本项目的借鉴意义60第三章：本案目标客户调研62第一节：针对在密云区内置业客户的调研62一、调研方法62二、样本选择依据62三、调研数据统计分析62（一）成交客户区域来源统计分析62（二）公寓意向客户需求分析64四、对本项目的启示66第一章：北京住宅市场的整体特征【本章调研目的】通过对北京住宅市场整体利好信息和市场不确定因素的把握，特别是对2006年1-9月各项销售数据的综合分析，明确2006年北京住宅市场的最新发展趋势和特点，判断本项目的风险性和市场机会。第一节：北京住宅市场的利好因素【概述】北京GDP发展水

5、平的持续提升和居民恩格尔系数的逐年降低，都说明目前北京的住宅市场有着充足的消费力，市场空间很大；同时“两轴—两带—多中心”的新城市布局，以及奥运经济的促进，使密云等北部郊区有望实现跨越式发展。但也应当看到宏观环境对密云住宅市场的利好，仅为辐射性的利好。【第一节架构】一、北京住宅市场的消费力水平持续提升二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式发展一、北京住宅市场的消费力水平持续提升北京经济保持持续快速发展，GDP水平近两年大幅提升；截止2006年９月底，北京市居民恩格尔系数为30.5％，逐年降低，接近最富裕水平，居民住宅消费能力水

6、平持续增强。图（一）：1996-2005年北京市GDP曲线图（二）：北京市居民恩格尔系数近三年变化资料来源：北京统计局背景资料：居民恩格尔系数是指食品支出占总支出的比值，国际上通常用它来衡量一个国家和地区人民生活水平状况，59%以上为贫困，50%到59%为温饱，40%到50%为小康，30%到40%为富裕，低于百30%则达到最富裕水平。二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展北京“两轴—两带—多中心”的新城市规划，从政府层面极大地促进了住宅市场向郊区化的发展趋势；同时也应看到，该规划对密云住宅市场提供的仅是辐射性的促进作用。北京将发展新城11个，分别为：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、

7、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。其中，位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄３个新城则是未来重点发展对象。密云住宅市场受到了整体布局利好的辐射，但并不是重点发展对象。背景资料：“两带”，是北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部发展带”，以及北京西部山区以及延庆、昌平等连线的“西部发展带”。重点发展的是“东部发展带”。它北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、亦庄，东南指向廊坊、天津，与区域发展的大方向相一致。“西部发展带”与北京的西部山