都市综合体体量研究.ppt

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1、都市综合体内各类型物业体量确定的方法都市综合体本质的讨论都市综合体的区域属性讨论：《大型都市综合体开发研究与实践》中对都市综合体定义强调的是功能的复合和价值的相互提升，同时，也应该看到区域复合性的含义。因此：都市综合体的本质不是孤立存在的建筑群，都市综合体的性质就是区域的。因此，在进行体量分析的时候，不应当只从内部分析，研究都市综合体各物业的体量，首先应当从各类物业的区域入手，内部关系的协调则应先从规划入手。确立的思路市场研究限制因素案例参照规划指标理论分析地块属性解析类型分析商业体量分析模型商业体量分析模型体量分析思路：先定位再定量明确定位－>划分

2、商圈－>容量、需求量及饱和度计算－>竞争对手分析－>项目机会体量分析思路：商业体量的指标1）国际惯例：商业需求为每10个常住人口为1平方米的商业面积，人均占有1平方米商业面积则可视作商业面积相对饱和。2）中国的一线城市目前一般都在10：0.8的标准，二线城市建议参考数值在10：0.6-0.7左右；3）在《城市居住区规划设计规范》中规定居住区人口规模和商业配套的面积：对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计每千人819-1454平方米。根据

3、具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同。4）集中型商业实际情况：新开发的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；处于地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。住宅区配套商业的指标：实用性：大多数配套/社区商业面积均可照此计算问题的提出商圈分析，一个老生常谈的问题··········但是如果量化商圈的，却没有标准答案。商圈的确定是人为的“画一个圈”？1、商圈研究的意义？3、对于一个具体项目（区域），怎么确定辐射范围的边界(商圈的范围)？2、商圈分析的方法？商圈研究商圈是

4、指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围（区域）。商圈研究的意义：制定针对性的广告策略、制定销售/招商策略商圈的形象概念真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。海滩原理商圈的构成和顾客来源根据来店顾客的比率，商圈可以进一步划分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。核心商圈：核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商

5、店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。次级商圈：次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈：边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。直观的数字－经验的估计：商圈确定的方法1、Reilly零售引力法则模型2、康帕斯法则3、阿普波姆法则4、伽萨法则5、huff概率模型6、零售饱和理论7、HBC模型－改良的Reilly零售引力法则

6、模型和huff概率模型商圈分析的理论基础最初的商圈理论来源于物理学上的万有引力定律：（K为常数）两个物体之间的吸引力（F）与它们的质量成正比，与两物体距离的平方成反比。目前成熟的商圈分析模型都是万有引力的衍生。1、Reilly零售引力法则模型”雷利法则“证实城市人口越多，规模越大，商业越大，对顾客购买的吸引力就越大，其内容可表述为：具有零售中心地机能的两个城市(社区)，对位于其中间的某一都市或城镇的零售交易的吸引力与两都市的人口成正比，与两都市与中间地都市或城镇的记录成反比。式中：为A城市从中间地C吸引来的零售销售额为B城市从中间地C吸引来的零售销售

7、额为A城市人口为B城市人口为A都市与中间地C城市之间的距离为B都市与中间地C城市之间的距离n=2(1.5-2.5)意义：表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。Reilly零售引力法则运用2、康帕斯法则S＝25万M2S＝10万M2ba75KMa、b两个业态相同的商业点的边界在何处？也就是说，在上面3个数值确定的情况下，B区的消费者绝对不（或者很少）到a购物里程数是多少？AB（由雷利法则推导而来）Reilly零售引力法则实际运用S＝25万M2S＝10万M2ba75KM45.9KM29.1KMA、B两个商圈的边界在M＝45.9KM处，

8、其B区到a商业点购物的概率接近为0。AB康帕斯法则的延伸huff概率模型对雷利模型单变量的修正，可以处理三个