贵和先锋全程营销策划报告

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1、www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载决胜突围志在谋略“贵和先锋”全程营销策划报告2007年8月www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载淄博中佳房地产开发有限公司：承蒙贵司信任，诚邀我司有幸参与贵司“贵和家苑”项目全程策划探究，我司成立了项目专案小组，按协定时间完成相应工作。特于今日郑重向贵司提交《全程营销策划报告》，请查收。我司殷切希望通过贵我双方之共同努力，以期达成友好合作，如蒙贵司厚爱，我司必将不遗余力，提供优质、专业、高效的服务及优惠的价格，并有充分信心为贵司

2、项目推广做出实效性的成绩！顺颂，商祺！向明理德（香港）置业发展有限公司二零零七年八月www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载目录壹围困中的斗士们市场写真贰决胜突围项目定位叁决胜之道整体运营思路肆志在谋略项目推广策略www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载壹困境中的淄博房地产市场(市场写真)在全国房地产春光无限的时候，淄博地产却遇到前所未有的困境：房价已经3年没有明显的上升了，无论怎么炒作房子就是卖不出去，客户越来越刁

3、了而且越来越少了。到底问题出在哪里？有人说淄博房地产冬天提早来临了，到底该如何寻找出路，淄博房地产如何走出困境？？？www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载一、淄博房地产”冬天”提前到来2006年全市商品房施工面积1108.61万平方米开发量巨大2007年1-7月份，全市房地产全部房屋施工面积达到920.12万平方米销售量太小2007年一季度，全市实际销售面积38.72万㎡2006年全市商品房销售价格为2228元/平方米销售价格低价格还下降2007年一季度，全市新建商品住宅预售平均单

4、价2194元/㎡www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载淄博房价已经连续3年没有增长了!!!!www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载?淄博市场到底怎么了?www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载二、揭开市场疲软的真面目(一)近几年无节制的土地放量带来庞大的开发量(二)土地2年收回大限将近，近期开发量还将剧增(三)单位团购和集中代建，瓜分了大多数消费市场(四)连续多年房价没有上涨，沉重打击房产投资者(五)商业项目没有一例成功，重伤投资者信心因此投放量继续加

5、大消费者群体在缩小路在何方？？？投资者群体迅速收手www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载三、不断努力的探索突围之道序号突围招数项目代表突围效果招数1概念炒作财富广场、鲁信花园乏善可陈招数2价格创低新区楼盘、奥运村不温不火招数3小户型东方之珠、华都名城略有起色招数4首付降低银领国际等短期效应招数5关系团购金都花园等一定效果招数6系统理性开发黄金国际、华侨城一定效果到底路在何方大势如此，我们需要更加努力www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe

6、.com大量管理资料下载四、贵和项目的探索突围之道之一：挖掘市场，寻找市场突破口•市场大势走弱，细分来说还是产品同质化严重，自住物业基本集中在100-120平方米左右的二房二厅和120-160平方米左右的三房二厅的大户型居住单位，而这部分的购买群体已经被市场吸纳得差不多了，大规模新的群体在近期内不可能快速形成。•楼盘社区服务硬件和软件还不足，基本停留在仅仅满足居住需求上，没有提升到一种生活方式的营造的层次。或者仅仅停留在社区概念上而没有得到有效的落实。客户买房子并不仅仅是买了物业，而是购买了一种生活方式。结论：从项目的户型和社区服务配套入手，适应市场

7、进行差异化，具体的建议后续将详细阐述。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载四、贵和项目的探索突围之道之二：认清自己，挖掘自身项目优势•地段：地处中心路和联通路，属于原齿轮机厂地块，不属于市中心区域，周边环境一般，配套也没有优势•交通：交通状况还不错，但公交相对少。•配套：餐饮等配套相对多，其他商业配套少。•人文：属于原厂区，没有太深厚的居住归属认同感。•周边物业：周边住宅档次相对较低，不属于淄博高尚住宅区域，没有标志性的建筑。项目本身的区位亮点不多，因此需要自身创造项目优势，具体

8、的措施我们将后续详细阐述。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozh