冠迪全程营销策划报告(上)

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1、目录页码［一］•项目概况31.1•项冃介绍31.2.研究目的4［二］•市场分析52.1.番禺区広观环境分析52.1.1.番出撤市改区的彩响预测52.1.2.番禺区（市桥）国民经济发展悄况分析62.1.3.番禺区（市桥）居民生活水平分析71.4.番禺主要村镇发展情况82.2.房地产市场研究10221.城币建设与规划发展102.22广州市及番禹地区的房地产市场状况及发展趋势112.2.3.番禹住宅市场142.4.广州及番禺公寓市场20225.广州番禺两地写字楼市场262.2.6.商业市场322.2.7.番禺区市

2、桥镇酒丿占市场352.2.8.番禺重点经济活动36229.市场总论37［三］•项目区位分析393丄项冃区域分析393.1.1.项目区位图393.12区域交通分析393」.3.地铁三号线的影响4032居住环境分析403.3.商业环境分析423.3.1.商业网点分析423.3.2.区域人车流量分析453.3.4•区域消费结M勾493.3.商务环境分析503.5.区域未来发展分析50［四］•市场优劣势总结513.1.番出住宅币场优劣势5142写字楼山场优劣势514.3.商业市场524.4.各类型物业市场优劣势比5

3、24.5.从市场的如度分析项冃规划比例534.6.项目市场态势分析554.6.1.写字楼市场SWOT分析554.6.2.公寓市场SWOT分析564.6.3.商业及会所SWOT分析57464.综合评述58［五］•目标市场定位605.1.定位依据605.1.1.全局定位依据605.1.2.开发主题定位冃的625.2.目标市场定位635.3.写字楼定位655.3.1.形象与功能定位655.3.2.写字楼定位依据655.3.3.新型写字楼的趋向6754公寓定位685.4.1.功能与形象定位685.4.2.公寓定位依

4、据685.5.II标客户定位695.5.1.0标客户群分析的依据和方法695.52目标客户细分695.5.3.写字楼目标客户群785.5.4.公寓目标客户定位795.6.价格定位835.6.1.售价测算845.62低开高走定价策略865.6.3单元阶段销售策略87［一］•项目概况1.1•项目介绍鑫润花园是由冠迪路桥科技发展有限公司开发建设的综合性住宅区,位于广州市番田区石基镇富怡路口。现开发进度进入二期工程阶段。其相关经济技术指标如下：总用地面积:16775平方米总建筑而积：93500平方米一期小区占地：1

5、2708.2平方米；一期小区建筑面积：52690.4平方米二期主要经济技术指标数序号主要技术经济指标参数1项目二期总用地面积4,066.8平方米2容积率7.483绿化率4总建筑面积40,809.6平方米4.1公寓面积7,653平方米4.2写字楼面积18,000（估算）平方米4.3中心会所7,149.7平方米4.4酒楼1,346.1平方米4.5临路商铺653.7平方米4.6

6、商场2,0785平方米4.7居委会130平方米5实际可售面积29,731.3平方米12研究目的研究报告共分以下部分：第一部分是项目介绍及

7、研究报告摘要；第二部分将是对市场的总体分析；第三部分是针对本项bl的区位分析；第四部分是项目SWOT分析；第五部分是由以上市场研究所制定出的综合市场定位；第六部分注重提出在市场定位下的规划建筑建议；第七部分集中对项目的投资经济效益做测算；第八部分推广策略第九部分结论在本报告中，我司通过全面的市场调研分析，结合项目特点，以项目区位分析及SWOT分析为基础，为项H制定和应的市场定位、价格策略、推广策略等方案，并评估本项忖的经济效益，力求为整个项H的发展提供参考和指引。［二］•市场分析2丄番禺区宏观环境分析2.1

8、.1.番禺撤市改区的影响预测根据2000年12月27日的《广州日报消息》消息,番禺新区将成为未來广州市的中心区。在城市建造方面根据现代化中心城市的标准，番禺新区将在基础设施系统、城镇发展系统、生态环境体系和城市管理体系等方面得到进一步改善，从新lit纪开年起计算，人约用5年时间完成主要工作。在基础建设方而，路网建设仍然作为重点，冃标是接近15%—20%道路网密度的国际水平；加快“二环路”建设，形成珠三幷“人外环”；增设地铁、轻铁接口，以便和三角洲其他城市加强联系。在城训管理方面要求树立广州的意识，增强省会意

9、识、服务意识、在全省起到“龙头”作用。城镇发展方面按照“把城市结构拉开，有序地配套建设、重点向东、向南发展”的思路调整城市布局。从番禺撤市改区的总体影响预测，未來3-5年将是番禺的“人发展时期”。过去，由丁•城市户口、交通条件、工作和生活居住地的远近问题等因素，使一部分广州传统城区的购楼消费者一直对番禺楼盘“叫好不叫座”,番禺的有效消费群体不能得到有效放大。番禹撤市改区、山中心的迁移、道路条件和城市综合管理的改善