冠迪全程营销策划报告上

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1、目录页码［一］•项目概况31丄项冃介绍312研究冃的4［二］•市场分析52.1.番禺区宏观环境分析52.1.1.番禺撤市改区的影响预测52.1.2.番禺区（市桥）国民经济发展请况分析62」.3.番禺区（市桥）居民生活水平分析714番禺主要村镇发展悄况822房地产市场研究10221.城市建设与规划发展10222.广州市及番禺地区的房地产市场状况及发展趋势11223.番出住宅市场142.4.广州及番禺公寓市场20225.广州番禺两地写字楼帀场252.2.6.商业市场30227.番禺区市桥镇酒店市场342.

2、2.8.番禺重点经济活动352.2.9.市场总论36［三］•项目区位分析383丄项H区域分析383.1丄项目区位图383.12区域交通分析383.1.3.地铁三号线的影响393.2.居住环境分析393.3.商业坏境分析403.3.1.商业网点分析403.32区域人车流虽：分析443.3.4.区域消费结构483.4.商务环境分析483.2.区域未來发展分析49［四］•市场优劣势总结504」.番禺住宅市场优劣势5042写字楼市场优劣势504.3.商业市场504.4.各类型物业市场优劣势比514.5.从山场

3、的角度分析项目规划比例524.6.项目市场态势分析544.6.1.写字楼市场SWOT分析544.6.2.公寓市场SWOT分析554.6.3.商业及会所SWOT分析564.64综合评述57［五］・目标市场定位585.1.定位依据585.1.1.全局定位依据585.1.2.开发主题定位H的605.2.H标市场定位615.3.写字楼定位625.3.1.形象与功能定位625.3.2.写字楼定位依据635.33新型写字楼的趋向645.4.公寓定位655.4.1.功能与形象定位655.4.2.公寓定位依据655.

4、5.冃标客户定位665.5.1.Ii标客户群分析的依据和方法665.52目标客户细分665.5.3.写字楼目标客户群755.5.4.公寓目标客户定位7556价格定位79561.售价测算795.62低开高走定价策略815.6.3单元阶段销售策略82［一］•项目概况1・1•项目介绍鑫润花园是由泄迪路桥科技发展有限公司开发建设的综合性住宅区,位于广州市番禺区石基镇富怡路口。现开发进度进入二期工程阶段。其相关经济技术指标如下：总用地面积:16775平方米总建筑面积：93500平方米一期小区占地:12708.2

5、平方米;一期小区建筑而积：52690.4平方米二期主要经济技术指标数序号主要技术经济指标参数1项目二期总用地面积4,066.8平方米2容积率7.483绿化率4总建筑面积40,809.6平方米4.1公寓面积7,653平方米4.2写字楼面积18,000（估算）平方米4.3中心会所7,149.7平方米4.4酒楼1346.1平方米4.5临路商铺653.7平方米4.6商场2,0785平方米4.7居委会130平方米5实际可售面积29,731.3平方米12研究目的研究报告共分以下部分：第一部分是项冃介绍及研究报告摘

6、要；第二部分将是对市场的总体分析；第三部分是针对木项1=1的区位分析；第四部分是项日SWOT分析；第五部分是由以上市场研究所制定出的综合市场定位；第六部分注垂提出在市场运位下的规划建筑建议；第七部分集屮对项冃的投资经济效益做测算；第八部分推广策略第九部分结论在本报告中，我司通过全血的市场调研分析，结合项目特点，以项目区位分析及SWOT分析为基础，为项目制定和应的市场定位、价格策略、推广策略等方案，并评估木项冃的经济效益，力求为整个项冃的发展提供参考和指引。［二］•市场分析2・1•番禺区宏观环境分析2.

7、1.1.番禺撤市改区的影响预测根据2000年12月27日的《广■州日报消息》消息,番禺新区将成为未来广州市的中心区。在城市建造方面根据现代化中心城市的标准，番禺新区将在基础设施系统、城镇发展系统、生态环境体系和城市管理体系等方面得到进一步改善，从新世纪开年起计算，大约用5年时间完成主要工作。在基础建设方面，路网建设仍然作为重点，目标是接近159120%道路网密度的国际水平；加快“二环路”建设，形成珠三角“大外环”；增设地铁、轻铁接口，以便和三角洲其他城市加强联系。在城市管理方而耍求树立广州的意识，增强

8、省会意识、服务意识、在全省起到“龙头”作用。城镇发展方而按照“把城市结构拉开，有序地配套建设、重点向东、向南发展”的思路调整城山布局。从番禺撤市改区的总体影响预测，未来3-5年将是番禺的“大发展时期”。过去，由于城市户口、交通条件、工作和生活居住地的远近问题等因素，使一部分广州传统城区的购楼消费者一直对番禺楼盘“叫好不叫座”，番禺的有效消费群体不能得到有效放大。番禺撤市改区、市中心的迁移、道路条件和城市综合管理的改善必将使番禺与广州传统城区、珠江三角洲其