深圳天健现代城定价方案说明定稿

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1、www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载天健·现代城价格表制作说明深圳中原物业顾问有限公司(2007.3.16)www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载目录:1.1.本价格表制作方式的说明本价格表制作方式的说明2.2.评分系统的说明评分系统的说明3.3.价格统计价格统计www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载自身产品分析www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载板式围合结构，户户南北通透，在户型结构及朝向通风方面，有着较强的相似性及均好性；从产

2、品方面无法拉开价格差距，即户型产品所占评分比重小www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载外部环境www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载优：余石岭公园劣：慢性病院劣：农民房1.项目外部环境差别大，其受外界噪音影响、景观差别、周边慢性病医院及旧农民房对客户的心理影响各不相同2.不同单元其外部环境变化尤为明显；且在同一单元不同楼层中，景观等变化也较为突出。外部环境（景观、噪音等）对项目价格有着重要的影响www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载价格分布策略www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载1.7

3、栋的标杆价格策略：由于7栋优势突出，本案中将提高7栋价格，将7栋作为楼盘的价格标竿，使其价格远高于其他单位，以便促进其他单位的快速成交，并提高整体收益；2.整体的价格制定：本案统一进行评分，制定出整体均价，得出各单元之间的基础价差关系；然后对7栋价格在原定价基础上整体提高，使7栋均价高于其实际价格，最后根据1、2、3、4、5、6、8栋之间的基础价格关系，得出其相应价格，已使项目达到整体的目标均价（试算均价分别为9500元/㎡、9000元/㎡、8500元/㎡）。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com

4、大量管理资料下载目录:1.1.本价格表制作方式的说明本价格表制作方式的说明2.2.评分系统的说明评分系统的说明3.3.价格统计价格统计www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载目录:总体说明总体说明水平系数评定水平系数评定垂直系数评定垂直系数评定特殊影响调整特殊影响调整补充说明补充说明www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载总体说明www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载第一部分：全部因素综合评分第一部分：全部因素综合评分第一步第二步第三步水平系数评定垂直系

5、数评定特殊影响调整对同层单位进对各栋单元进考虑供需、客行评定，根据××行纵向考虑户喜好、赠送其相互间细微（景观、噪音面积等影响，差别进行评分心理等），区对以上评定结并加权汇总别层差大小果进行修正以中间楼层：9F为评分基准，各系数之间采用相乘的关系以中间楼层：9F为评分基准，各系数之间采用相乘的关系www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载总体说明www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载第二部分：各栋均价的调整第二部分：各栋均价的调整第一步第二步7栋单价确定其他栋的均价整体提高7栋整理价格，使其均1.2.3.4.5.6.8栋价

6、成为价格标价格，得出其竿（均价不其整体均价同，7栋的价格相应调整）www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载目录:总体说明总体说明水平系数评定水平系数评定垂直系数评定垂直系数评定特殊影响调整特殊影响调整补充说明补充说明www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载水平四大因素及权重www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载水平系数评定是按同一平面各单位的差别划分档次，进而细分打分，分为：水平系数评定是按同一平面各单位的差别划分档次，进而细分打分，分为：户型平面设计、

7、景观视野、噪声灰尘、朝向户型平面设计、景观视野、噪声灰尘、朝向四项评分因素。四项评分因素。评分标准•平面结构、朝向（日照/通风）：本项目为板式结构，户户南北通透，在户型结构及朝向、通风方面，有着较强的相似性及均好性；因而难以通过户型平面设计及朝向对各单元进行价格区分、拉大价格差距，因而在价格表制作中，平面设计及朝向所占比重较小，各占10％。•视野景观、噪音灰尘：项目的外部环境差别较大，其受外界噪音、景观差别、周边慢性病医院及旧农民房影响的很大，各项因素对客户的心理影响各不相同，不同单元外部环境变化尤为明显。因而，在平面区分上，重点考虑噪音、景观对项目

8、影响，对此项打分设置较大权重，分别为景观视野占35％，噪声灰尘占45％。www.yingxiaozhe.co