房地产并购重组实证分析

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1、万方数据房地产并购重组实证分析●苏喜光{r

2、东☆K^＆屉＆撕胄m2目)嘴要lt年采．在±球范日^唐№产女Ⅱ∞并■自整合日新自繁．业短时期内快建扩张更为有技的方式之一。$自甘{"∞市*《势．■史j*《}女＆现过房地产盎4通过并(2)资金困局是引发房地产企业井购庸组的最主要原因目"i式抵御#＆m整R№．争取嘶∞发展机mn实Ⅷ。丰i试目2005—20。B年房地产开发投资不同资盒来源增长皋从房№产并日t蛆¨^在自^女发，分析{前市墙形势T十日房地产目m井购重n政策#境．并■重组慧势。奉i重．^a过蔓日最女住宅}发商PULTEHOMES告并∞案目#祈，Ⅲ析房№产行m井自

3、n特征“鹿对中

4、目房地产行Ⅱ并自t姐∞自{。【美麓词l房地产井自tn幸*}析自19世纪束世界经济发展至今，全球范围内发生过5敬大规模的并购重组浪潮。造^扶并购重组浪龌分别发生在1904年股票市场崩溃之前、L929年股票市场危机之前、六十年代战后的繁枭期、^十年代经济的持续扩张时期、H及1990年经济衰退之后莲渐复苏的时期，从这些时殷的分市可u看出．经挤衰退期、经济复苏期“及＆济繁荣斯，均存在着并购重组的可能性。房地产行业内的并购也呈现了相似的规律．美国自2037年发生次贷危机后房地产市场持续下滑，2009年4月．美国4太房地产公司中的PULTE和CENTEX联合宣布PULTE将授股吸收台并C

5、ENTEX。目前t值全球女挤低进期．Ⅲ各国货币政策正无限接近军利率，资产和资源竹格m为并购重组据供了绝佳的历史机遇。一十新的井购浪潮正悄然辨起。并在垒球范围内逐步蔓延。对f中国的房地产企业而言，并购重蛆也t当时，国内并购贷款政策的放行必将推动井购重组活动达到新的高峰。1并畸t组的内在动力和政策环境(1)并购重组是企业扩大规模提高市场份额的有效途径中美房地产行业集中度对＆i㈦数据束源：中国房地产TOPl0研究组、Bu岫咖】·m∞m经过近】O余年的发屉，巾国房地产市场B经递淅走向成熟，行业集中度也莲步提高。但月前中国房地产市场的行业集中度％美国等房地产成熟市场仍有较大的差距．20

6、08年全国有6万余家注册房地产开发企业．百强企业占全国商品房锖售暂的比重为2l79％．百强企业中综合实力TOPl0企业占垒国商品房销售额的比重为778％。2008年美国住宅开发商百强企业占全美住宅交易套数比重为3871％．黄国十太住宅开发商占全美住宅交易套教比重为2268％。所“，中国席地产行业集中魔进一步提高是行业发展的必热趋势：对于企业来谭，企业经营规模的扩大有硝种基本方式．第一是通过企业内部女营井瑶步追加投资的方式发膨，第=就是通过外部的并鹧重组迅速地扩大经营规模。由f房地产行业对土地赍探的依赖性，通过招拍挂方式直接参％土地市场的竞争，依靠项目』F发与盈利的累积扩大企业

7、经营规模可“说是房地产盘业的常规逮径，而通过并购重组方式莸取项目贷谭则是房地产企一锋·月■一⋯一t■t数据来源：国家统计局促使房地产企业间发生井购重组的原因包括资金紧张、业务耐整等因素，由f房地产行业资金密集■的特点，资金困局是引发房地产企业同井购的最主要豫园。20僻年政府宴施T稳健财政政策和从紧的货币政策，为了抑制房价垃快增长，政府出台丁更加严厉的措施防止房地产盘融风睦，从严控制房地产企业贷戢，促进节约用地。自2007年底，中国房地产市场受其自身规律厦宏观谰控的影响开始步^调整阶段．房地产交易置大幅下滑，贷金周转紧张。：008年房地产开发投赍贽金为3814624亿元，同比增

8、长18％．增速比上年尢幅下滑355个百分点。下滑原因之一在于房地产成交量的快速下滑．从而导致在房地产开发资金中占有!分之一的与购房欺相关的定金瑚收款“厦个足摇揭贷款太幅下降；另一原因在丁国内贷款增幅下滑。在市场耀度调整的压力下，这迸一步增加了房地产企业的资金压力，部分中小企业甚i到了资金链断裂的境地，通过转让项目或出让股权维持生计。速给综音实力、市场应对能力厦赍盎管理能力较强的房地产企业带来了井购重组的机遇，低荐期间企业的市场价值往往台出现低估的局面，拥有相对竞争山的房地产企业可“借机扩大经营规模、储备优质项目资源并为未来的发展奠定基础。(3)出台多项政策稳定经济发展，促进房

9、地产行业整舍20嘴年9月几乎对所有行n、车同国家或g填来说都是一千韩折点，房地产行业更是受到严峻执战。在金融危机爆发前后不到三个月的时间．国家各相关部门和调控机构纷纷颇布驶策和规定．下图是危机爆发期间我国房地产相关政策列表．通过这些相关政策出台的密度可“观察羁被时房地产市场的紧张局势。2008年9月“来相关政策列表(4)‘商业银行并昀贷款风向管理指引'为并购重组提供并时贷款2008年12月9日．银监会发布《商Ⅱ韫行并购贷款风险管理指0I)。并购贷款用f支持我国境内并胸方企业通过受让现有股83_叁蚺帆啪隔