2010年郑州土地市场分析

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1、来自www.3722.cn中国最大资料库下载2010年郑州土地市场分析2010年，郑州市区计划供应住宅用地约577公顷（8655亩左右），较09年增加1155亩，其中，保障性住房用地占14%，棚改房用地占61%，自住性中小套型普通商品房用地占15%，三类用地占总量的90%，住宅用地供应量的攀升将在一定程度上改善郑州住宅市场供求紧张格局。09年1月至今，郑州市累计出让住宅用地135.31万平方米（2030万亩），对抑制住宅市场价格快速攀升影响显著。一、供应分析1、用途分析以工业用地和城镇住宅用地为主2010年1月至今出让土地用途分布示意图2010年1

2、月至今出让土地用途分布示意图仓储科教商办用地仓储14%0%10%17%商办用地31%城镇住宅28%工业工业城镇住宅科教1%26%42%31%（按幅数）（按土地面积）2010年1月至今，郑州市出让土地用途从供应幅数看，以商办用地、城镇住宅用地和工业用地为主，从土地面积（使用权面积）看，以工业用地和城镇住宅用地为主，商办用地占比仅10%。1月至今，郑州市国土资源局和和郑东新区管委会累计发布23个土地公告，出让土地78幅、432.53万平方米，显著高于09年同期水平，其中，城镇住宅用地22幅、135.31万平方米，规划建筑面积高达551.60万平方米。2、

3、区域分析主要集中在郑东新区和东开，区域分布极不均衡来自www.3722.cn中国最大资料库下载2010年1月至今出让土地区域分布示意图2010年1月至今出让土地区域分布示意图中原中原东开11%5%25%东开44%郑东新区二七30%郑东新区4%58%管城西开西开4%2%管城二七4%9%4%（按幅数）（按土地面积）从供应幅数看，郑东新区雄踞鳌头，供应高达45幅，遥遥领先于其他区域，但从供应面积看，郑东新区占比仅30%，东开占比高达44%。由上图可以看出，郑州市土地供应区域分布极其不均衡，郑东新区和东区是近期郑州市土地供应的热点区域；中原、管城、二七三区

4、受城中村改造拉动均有土地入市，地铁一号线的建设将逐步拉热西开区域；2010年1月至今，金水区和惠济区均为零供应。郑东新区出让土地用途多样化，规划建筑面积占比最为显著2010年1月至今出让土地用途分布示意图300250万平200方150米100500东开郑东新区二七管城西开郑东新区中原东开西开郑东新区郑东新区仓储城镇住宅工业科教商办用地土地面积规划建筑面积从上图可以看出，2010年1月至今，郑州市出让工业用地全部集中在东开和西开两区域，以东开为主，受大郑东新区规划拉动，东开产业集聚效应显著，但宜居性差；在郑汴物流通道建设拉动下，郑东新区仓储用地放量，

5、东开也有少量的仓储用地出让以完善产业园区配套；科教用地和商办用地悉数集中在郑东新区，商办用地出让40.66万平方米，规划建筑面积高达245.59万平方米，将进一步加剧区域商办类物业竞争；城镇住宅用地主要集中在中原、管城、二七三大老城区和新区，其中，老城区以城中村改造用地为主。南区和西区商品住宅市场日益火热，东区供不应求态势将有所缓解来自www.3722.cn中国最大资料库下载2010年1月至今住宅用地供应区域分布示意图2010年1月至今住宅用地供应区域分布示意图二七二七中原14%20%中原35%34%管城管城24%29%郑东新区西开郑东新区西开21

6、%2%19%2%（按土地面积）（按规划建筑面积）2010年1月至今，郑州市出让住宅用地主要集中在西区、南区和郑东新区，西开仅有少量供应。其中，中原区累计供应住宅用地面积和规划建筑面积均位居鳌头，主要受冉屯、周新庄城中村改造拉动显著，区域累计规划建筑面积高达191.83万平方米，将加剧西区市场竞争；管城区累计供应住宅用地面积和规划建筑面积占比均位居第二位，主要受尚庄城中村改造拉动；二七区住宅用地供应面积占比仅14%，但规划建筑面积占比高达20%，彰显用地的高容积率，主要受华润万象城、焦家门改造和路砦改造拉动；郑东新区累计出让住宅用地面积28.37万平方

7、米，规划建筑面积105.45万平方米，将缓解区域商品住宅供不应求的紧张格局，龙湖南区的建设将带动更多的住宅用地入市；西开发区供应住宅用地占比和规划建筑面积占比均2%，但地铁的建设为区域的一大利好，将带动区域商品住宅市场的发展。3、规模分析以大中型规模为主，单幅规模集中在1-10万平方米（以幅数为单位）2010年1月至今，郑州市出让土地以大中型规模为主，单幅面积集中在1-10万平方米。其中，受商办用地拉动，1-5万平方米高达44幅，占比高达56%。来自www.3722.cn中国最大资料库下载住宅用地以中大型规模为主，老城区大规模社区崛起（以幅数为单

8、位）从上图可以看出，1-5万平方米中型地块占比最为显著，大规模、超大规模次之。1-5万平方米占比高达41%，