投资需求看周期，房企开工动力仍待激发

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2、年我国房地产库存高企，在去库存趋势下，虽然销售数据较好，但房企投资动力减弱。而随着调控措施陆续实施，房地产销售数据走弱，但库存下降叠加房企资金充裕的背景下，房企拿地积极，土地购置成为房地产投资的重要支撑。去库存效果显著，狭义和广义库存均下降。2011~2015年间，房地产库存逐步累积，并于2015年末达到峰值，随着“稳增长、去库存”政策的推进，近两年房地产库存逐步消化，全国商品房去化月数持续下降，但从长期来看，商品房去化月数仍保持在相对高位，库存压力仍在。销售回款为地产开发投资提供资金支撑。20

3、15~2016年间楼市的火爆行情，使得房企销售回款快速增长，其他资金在整体资金来源中占比不断提高，为后续地产开发投资提供了资金支撑。重点房企拿地积极，竞争加剧推升行业集中度提升。2017年1-10月累计拿地总量已达去年全年1.1倍。2017年前三季度多数重点房企积极补货，土地储备库存充裕，土地规模达到新的高度。从外因来看，待售面积快速下行、库存去化情况良好、房企资金较为充裕为房企拿地创造了条件。行业竞争加剧、拿地拼规模则是房企积极囤地的内在动因。房企土地储备充足，并不构成房地产新开工面积增速上行

4、的充分条件。我们搜集了关于闲置土地的法律法规，认定和处置标准。从法律法规上看，约定的动工开发期，对房企开发具备约束力。但一般而言，约定动工开发期可以与土地购置时间可存在一至两年的间隔。因此，从逻辑上看，2017年房企拿地积极，并不意味这2018年投资开工会出现明显好转。库存下降、销售回款、土地储备充足，房地产新开工增加的必要条件已经满足。从房地产行业的角度看，库存下降，提升房企开发投资的需求；销售回款和土地储备充足，让房地产企业具备了继续投资的能力。尤其是对大型房企而言，库销比的下降，将推动新开工

5、动力，但这些仅构成房地产投资上行的必要条件。投资需求看周期行业。在供给侧改革的预期下，周期行业的供给收缩已经得到了较为充分的演绎，未来市场或从供给转向需求，而房地产投资是宏观需求的重要分项。若2018年市场宏观需求能够得到释放，则对投资者对周期品的预期会进一步提升，进而推升行业景气程度。从房地产投资的角度看，投资上行的必备因素已经具备，但房地产企业新开工动力仍需激发。从投资的角度看，房地产库存持续下降，以及加速完工带来的竣工面积增加，都有望推升开工率上行。我们认为这三个宏观数据，都是对周期股预期改

6、变的重要条件。微观维度，需要观察重要房企的投资动向，作为指引周期股投资的参考指标。风险因素：房地产调控升级、库存去化不及预期、利率抬升加重购房成本、金融监管加强房企资金来源受限1请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM库存与土地购置扰动，房地产投资规律弱化库存与土地购置扰动，房地产投资规律弱化去库存效果凸显，企业资金较为充裕房地产开启新一轮投资的必要条件已经满足2请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM2015年

7、初至今房地产开发投资与销售相关性有所弱化房地产复苏小周期，销售强投资不强。2015年初至今房地产开发投资与销售相关性有所弱化（单位：%）从历史数据来看，我国房地产开发投资滞后销售2~3个季度，但在本轮的地产房地产开发投资完成额:累计同比60160小周期中，这一历史规律被打破。商品房销售额:累计同比（右）2014年底，随着大部分城市限购政策的放开，全国商品房销售逐步回暖。2015年房地产“330新政”推出，公积48120金贷款首套房最低首付比例降至20%，二套房商业个人住房贷款首付比例降至40%。2

8、015年末中央经济工作会议，步提出“去产能、去库存、去杠杆、降3680成本、补短板”五大重点任务，全国房地产销售迎来一波小阳春。尽管房地产销售市场行情火爆，但库存依旧维持在高位，这一时期房地产商对开发投资仍保持谨慎态度。2440调控之下，销售弱投资不弱。面对2015~2016年间一二线城市房价的急速上升，2016年7月，中央政治会议提出120“抑制资产价格泡沫”。同年10月，北京、南京、厦门、深圳等多个城市密集出台限购政策，全国商品房销售迎来拐点，一二线城市房价指数