业主方如何做好“半拉子”改造工程的造价管理

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1、业主方如何做好半拉子"改造工程的造价管理口文／刘学艺项目概况：M广场项目是我上原结构局限和不可预测的因金失控。针对这个工程，我们是这公司以7000万元价格拍卖拍来素，因而市场风险很大。但我公司样做的：的一个“半拉子”工程。该工程占决策层具有前瞻性眼光，选择了对设计院进行分项造价指标地面积9950m。，二幢楼分别建了这个“半拉子”工程，我们造价管限额设计。负责这个项目的总工9层和11层，原设计为28层的办理人员就必须提供准确可行的经程师与我们造价管理人员进行讨公楼。该楼原由某房地产有限公济效益分析报告，做好精确的测论沟通，怎样做到设

2、计经济合理，司开发建造，后停建多年，未能复算和估算工作。当时测算时有很我们积极与设计院配合，提出明工，成为“烂尾楼”。我公司拍来该大困难，特别是该楼盘为老楼改确的设计意图和经济技术要求，工程后，重新确定了改建方案，向造，需掌握许多原有数据。为此我提供详尽可靠的工程基础资料。市场推出。由于该楼盘定位准确，们预算人员认真踏勘了现场，在设计过程中，我们与设计技术人策划成功，销售率达100％，同时半拉子工程里跑上奔下，测看工员经常沟通，使项目的经济技术该工程造价管理控制自始自终到程实物情况，并走访了原设计和要求和使用功能都得到了满足，位，

3、因而使项目效益也非常理想。施工单位，收集了大量、详细的原费用得到有效控制。在造价管理方面，我们主要从四始数据和图纸。我们不仅考虑了寻求技术与经济最佳结合方面加以控制，具体如下：材料价格上涨系数，还充分考虑点。该工程为老楼改造，原主楼办对原结构加固改建处理的费用，公层每层只有600多平方米，公如有关补桩、植筋、拆除、修补、加摊面积很大，改为商住楼后，分割强的费用估算，提供了详细、精确又不理想，这样销售就有困难。因这是整个项目造价的关键的可行性报告，为公司领导层决此在改建中我们寻求技术与经济阶段，一般对造价影响力度为策提供了可靠的依据

4、。最佳结合点。公司技术人员与造75％至95％。这一阶段造价管理价管理人员相合作，在确保安全人员的重点是积极做好项目决策前提下，在原建筑四周外挑，增加前的测算和估算工作，尽可能考使用面积，缩小公摊面积，增加套虑多方面因素，工作要细心、精项目投资决策作出以后，影型布置的灵活性，迎合市场客户确、全面地反映工程造价，为公司响工程造价的关键和重点在于设的需要。造价管理人员进行造价领导层提供可靠决策依据。当时计和项目造价预先控制。此阶段分析，经过周密测算，虽然成本增房产高层建筑非常难销，楼盘销造价管理主要体现在“技术与经加，但面积扩大，销售利

5、润同样增售价格不高，预测项目利润也不济”相结合上。合理经济的技术设加，因而可行。方案在专家组讨论多。因这个改建工程技术上存在计可以降低造价，预先的整体造时，通过我方努力，得到最后认可难度大，造价分析也比较困难，加价控制，可以防止施工过程中资通过，为公司赢得了技术和经济23结合最佳改建方案。避免了返工和浪费。层已超过20米，建筑物总高度为选择施工单位和控制合同及时采纳施工单位的合理化99米，一般情况下应在20--100~造价。本工程因是“半拉子”工建议。由于选择的施工单位素质范围内计取超高费126．03元，m。。程，虽能象新建工程一

6、样进行公较好，他们常常会在施工技术上但因其部分结构已建造完成，因开招投标，但我们了解到原施工提出合理化建议，公司则会在成此不能把超高费全部计取。如何单位是一个施工实力强、信誉好本控制前提下，尽量采用施工方计取呢?细分定额，我们看到超高的单位，又因原工程资料都在他的合理化方案，并事先约定利润费由垂直运输、脚手架费和其它们手中，加上他们对老工程熟悉，分成，奖励施工单位，调动施工单三部分组成，再分析看到，主要是故仍然选择原施工单位续建该工位积极性，如施工方提出采用冷指砼、钢材、模板、支撑、砂浆、砌程。总包单位确定后，对各个分项轧扭钢筋代

7、换后，仅此一项我公块等各种材料运输费用，而结构工程如结构加固、消防、外墙涂司就节约造价12万元。部分材料占整个工程材料比例约料、铝合金门窗、室内装饰等工程为60％，而余下的装饰部分材料都进行了内部招投标，尽管当时垂直运输费应按40％计取，这样有来自各方面压力，但造价管理分析施工单位也认为在理，故其人员在公司领导支持下、工程部在此阶段结算、审核过程中，中已完成结构部分垂直运输费应的配合下，详细编制标底，保证准我们把握以下几点：按39．43元，m乘以40％11]15．77确率，确保工程造价得到了有效明确界定“半拉予”工程的工元，m。计

8、取。其余增加费也按此原控制。作量清单。由于原工程只建了一理结算，这样该项直接费经测算部分，为避免在今后结算中发生为49．67元／m，比原来降低61％，扯皮现象，对已完成工程应在开为公司减少了不必要的支出。工前有一个明确的界定，造价管认真把握好造价较