顾客敏感点和产品标准要点管理制度.doc

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1、Ä沿海集团作业规则Ã投资策划板块名称编号IR编制/修改审核审批页码第9页共9页版本顾客敏感点及产品标准要点管理制度1．目的为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作，加强对“顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价值体系，特编制此办法；本管理办法适用于项目的策划及概念性方案设计阶段；2．范围适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。3．职责a)集团投资与策划部负责本制度的制订、修改、指导和监督；b)集团公司全资拥有、控股或相对控股的房

2、地产公司项目策划总监负责执行本制度；c)本制度解释权归集团投资与策划部。4．目的为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作，加强对“顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价值体系，特编制此办法；本管理办法适用于项目的策划及概念性方案设计阶段；5．定义顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投入有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求

3、影响，也受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。因此每个项目策划过程中分阶段确定产品的顾客敏感点。Ä沿海集团作业规则Ã投资策划板块名称编号IR编制/修改审核审批页码第9页共9页版本1．分类：a)顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定），以及实施措施和质量标准（策划团队离开前确定敏感点项目工艺工序，作为行销总监工作标准）；b)附件表格规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级：i.顾客敏感项目，为必须执行项目ii.顾客重视项目，具体项目中可作为顾客敏感点项目iii.备选项

4、目2．策划实施说明a)每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标准应恰当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系；b)策划团队在项目策划阶段确定顾客敏感点类别i.其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客敏感点。顾客敏感点确定从下表中的中类中选定，并可根据具体项目增加新的项目，填写《顾客敏感点及产品标准要点》表中相应拦目；ii.《顾客敏感点及标准要点》完成稿会同《实施方案设计任务书》一起交给设计院指导概念性方案后的各专业后续设计工作。实施方

5、案或初步设计完成后，应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准，作为行销监理工作指引，作为施工图设计过程以及建造过程的工作指南；c)顾客敏感点措施和设计标准是沿海产品设计要求，一般高于国家设计规范，设计中除此之外设计内容还必须满足有关建筑勘察设计规范。Ä沿海集团作业规则Ã投资策划板块名称编号IR编制/修改审核审批页码第9页共9页版本1．确定及审核程序a)顾客敏感点和产品标准，本项由集团投资与策划审核，不同部门有重大分歧时，由分管投资与策划的执行总裁决策：i.由项目策划团队牵头编制；ii.在完成项目市场定位后，策划团队应

6、结合项目策划报告编制顾客敏感点清单，确定本项目的顾客敏感点项目，应完成表格中的大类和中类部分；iii.在项目论证会结束后，结合项目产品定位和概念性方案设计任务书的编写，应填写完成小类内容；iv.在完成概念性方案招标后，结合中标方案，策划团队应组织编写产品标准要点，作为概念性方案修改和后续阶段设计的指导原则；b)产品标准手册，本项由执行总裁审批（关注片区）i.在实施方案完成后，项目策划团队应依此编制完整的产品标准手册，用以指导初步及施工图设计，各项专项设计；ii.产品标准手册，为编制交楼及验收标准的依据。Ä沿海集团作

7、业规则Ã投资策划板块名称编号IR编制/修改审核审批页码第9页共9页版本顾客敏感点及产品标准要点清单顾客敏感点项目所涉及的硬件设施产品标准要点（应填写具体的材料及标准）工艺工序要点大类中类等级小类等级环境设计和景观节点社区外部环境、景观综合形象A入口大门(含门卫岗亭)A与场地和景观设计取得协调，采用当地材料和传统工艺。围墙（围栏）考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合植物的外形外部绿地、外部开放空间、商业设施及其他构筑物.A注重景观气势和对行人的引导作用。小区外围灯光设计A公共区域环境部品类别B例如：休闲座椅、太阳

8、伞、垃圾筒、指示牌等小区外围建筑天际线B色彩和形式富于变化，成本许可情况下宜采用坡屋顶形式2)社区级户外公共空间B公共活动场所A考虑公共活动场地、绿化、景观水体、游泳池地面铺砌与建筑群、道路交通系统的综合关系，以营造温馨的环境氛围。公共活动场地设置以居民年龄结构为基础，可设为幼儿儿童游戏场地，青少年和老年活动场地。绿化、景观水体B绿化植物考虑生态、景观和使用