万科为什么要“工厂化”.doc

《万科为什么要“工厂化”.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、9月27日，东莞万科住宅产业化基地。走在被正午的阳光晒得发烫的水泥路上，万科企业股份有限公司建筑研究中心副总经理吴松满脸的兴奋：“我在地产行业做了16年，之前还从来没有想过开发商能自己建工厂。”　　在这条路的一头，是将于10月份开始运转的PC（预制钢筋混凝土结构）构件实验工厂，车间里，一位从日本聘请的技术专家正与同事们围着一张图纸讨论工作。“我们希望通过这个实验工厂，解决工厂化建房的材料和构件加工技术等问题，比如模具的标准、钢筋的标准。”吴松介绍，对去年年底才开工建设的万科住宅产业化基地来说，这仅仅是一个开始，后续的实验室正在设计中，包括结构力学实

2、验室、住宅实验塔等。　　“我给这个基地的指标是，3年内花5个亿、——不过要告诉我是怎么用的，效果在哪里。”万科集团总经理郁亮笑言，“所以，他们正在不断绞尽脑汁想着如何花好这笔钱。”　　事实上，在万科2004年启动的住宅工厂化（即在工厂生产修建住宅所需的部件模块，然后运送到工地现场完成组装）运动中，东莞住宅产业化基地已然成为技术的孵化器。不过技术的背后是更高的成本投入，这几年万科已经在外行看起来就是“换一种方式盖楼房”上花了数以亿计的投入。　　作为国内住宅工厂化运动的先行者，万科自然有着自己的算盘。　　为什么要“工厂化”　　尽管尚未开盘，但近日来，上

3、海万科新里程的20号、21号楼两幢PC楼可谓门庭若市。“到现场参观的有不少同行，包括一些大开发商。”万科集团副总经理、上海区域本部总经理刘爱明告诉记者。　　谈及这两幢楼在技术上的创新，刘爱明如数家珍：与传统建房工艺将管线结构埋在混凝土中、不利于维修的做法不同，PC楼在每户的楼板下面设有让管线通过的夹空层，需要维护的时候将盖子打开即可。事实上，用工业化的思路来造房子，在PC工法这个体系下能够实施一系列新技术，实现对建筑性能的诸多提升。比如，最大程度改善墙体开裂等质量通病，并提高住宅整体的安全等级、防火性和耐久性；采用轻质隔墙体系，业主可根据需要变更室

4、内装修；通过通风设计合理设置自平衡通风系统改善室内空气环境，等等。　　而这两幢预制率为37％、建筑面积约1.44万平方米的小高层住宅，在刘爱明看来，仅仅是万科工厂化住宅产品的“雏形”。万科的目标是，最终推向市场的产品，预制率将超过70％。　　刘爱明透露，包括新里程北区在内，万科在上海今年年内还将有15万平方米的工厂化项目开工，以建筑面积90平方米的小高层为主。显然，新里程试点项目的顺利完工，让万科加快了PC产品的市场化步伐——万科董事长王石今年年初曾表示，下半年万科在上海开工5万平方米的住宅产业化项目。　　“工厂化”其实意味着建造成本的上升——抛开

5、研发成本不论，单就建造成本而言，新的施工工艺相比传统工艺也要高出许多。据了解，新里程两幢PC楼的建造成本每平方米要多出约600元，比传统工艺增加了40％的成本。即便到了2009年，按照计划产业化开工面积占万科上海公寓项目开工面积的80％，规模化效应初步显现时，其每平方米建造成本依旧要高出400元左右。初步估算下来，仅年内即将开工的上海15万平方米工厂化项目，万科就要多砸进超过6000万元的成本。　　固然，对于今年前9个月销售额已达367.9亿元的万科来说，以上成本的增加似乎是“九牛一毛”；加之当下动辄万元以上销售单价并且还在上扬的楼市行情，似乎可以

6、将其消解，但种种迹象表明，万科选择在“顺境”中加快的这场技术变革，并不是表面上看起来那样简单。　　“推行工业化的费用，我从来不设定，要多少钱都给。”对于工业化前几年在财务报表上体现的都可能是费用这个问题，郁亮如是表态，“万科业务上的挑战就在于，工业化问题能不能突破。”　　而支撑万科情愿付出“第一个吃螃蟹”代价的理由，在于这一技术的创新，是万科成为“卓越企业”的必由之路。“工业化的核心是解决两个问题：产品品质和效率。”郁亮说。　　根据万科2004年制定的“1000亿元目标”，倘若万科继续依照传统的建造方式进行施工，王石认为，公司的开发能力将很快遭遇瓶

7、颈。万科内部曾经做过调查，目前万科的户均保修量基本已降到传统技术下的最低点，但是按照这一比例，未来的大规模生产中，仅维修费用就将成为公司的不可承受之重。　　权威研究数字表明，采用工厂化方式之后，施工失误率可以降低到0.01％，外墙与窗框结合部位渗漏率水平为0.01％，精度偏差以毫米算。“大规模发展的时候，如果品质问题解决不了将是灾难。”郁亮称，由此万科必须用工厂化生产来解决品质问题。　　与此同时，大面积的工厂化方式使建造过程和住宅产品更环保，资源利用更合理：钢模板等重复利用率提高，垃圾减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料66％，建筑节能50％

8、以上，现场工人最多可减少89％。此外，建造工期可比传统流程缩短25％~30％——仅此一项，诱惑力就不言而喻。万科集团副总经