XMGJ-TZ-SC001产品定位策划程序文件.doc

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1、编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006产品定位策划程序编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人产品定位策划程序文件编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006第10页共10页生效日期：2006-8-1产品定位策划程序文件编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006第10页共10页生效日期：2006-8-1产品定位策划程序文件编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006第10页共10页生效日期：2006-8-1产品定位策划程序文件编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006第10页共10页生效日期：2006-8-1产品定位策划程序

2、文件编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006第10页共10页生效日期：2006-8-11.目的根据公司项目经营决策，完成项目的市场定位、产品建议。2.适用范围适用于地产项目土地购买决策之前及完成购买决策之后两个阶段：土地购买决策之前，通过市场调研和分析，确定产品定位，以便为土地购买决策提供数据支持；完成购买决策之后，再次通过市场深入研究，确定项目市场定位和产品形态、产品主题和建设指标的工作。3.术语和定义市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等。产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产

3、品形态的细分；例如：住宅可以按建筑特征进行高、中、低档或高层、小高层、多层区分。建设指标：项目各类型物业建设量的数据指标和比例关系。4.职责4.1.区域公司4.1.1.负责区域公司拓展项目《初步产品建议书》及《产品建议书》的编写；4.1.2.负责区域公司拓展项目的市场研究、市场定位、产品配比以及价格建议；4.1.3.负责区域公司拓展项目《初步产品建议书》及《产品建议书》向总公司（投资管理部）的报审；4.1.3.负责区域公司拓展项目《项目初步规划设计》、《项目成本测算》、《项目经济指标测算》的编制。4.2.投资管理部4.2.1.总公司拓展项目：负责《初步产品建议书》及《产品建

4、议书》的编写；4.2.2.总公司拓展项目：确定项目市场研究、市场定位、产品配比以及价格建议；4.2.3.负责组织评审区域公司拓展项目《初步产品建议书》及《产品建议书》。4.3.技术管理部4.3.1.总公司拓展项目：根据《初步产品建议书》做出《项目初步规划设计》；产品定位策划程序文件编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006第10页共10页生效日期：2006-8-14.3.2.区域公司拓展项目：组织评审《项目初步规划设计》。4.1.成本管理部4.4.1.总公司拓展项目：根据《初步产品建议书》做出《项目成本测算》；4.4.2.区域公司拓展项目：负责评审区域公司《项目成本测算

5、》。4.2.财务管理部4.5.1.总公司拓展项目：根据《初步产品建议书》做出《项目经济指标测算》；4.5.2.区域公司拓展项目：负责评审区域公司《项目经济指标测算》。4.3.总公司领导层4.6.1.批准《初步产品建议书》及《产品建议书》；4.6.2.做出进行临时性修正调研计划的决定。5.工作程序5.1.投资管理部或区域公司提供项目前期土地信息后，总公司营销主管经理或区域公司组织进行初步产品建议。项目前期土地信息是本阶段产品策划的参照前提。5.2.责任单位编制《产品建议书编写工作计划》5.2.1.总公司拓展项目：投资管理部市场主管负责组织编制《产品建议书编写工作计划》，经部门

6、主管经理批准后，由市场主管负责组织实施；区域公司拓展项目：由区域公司组织编制《产品建议书编写工作计划》；5.2.2.《产品建议书编写工作计划》采用时间列表的形式，列出相关工作的要素、主要调研所针对群体、调研地点、以及相应的时间、方式等调研安排；5.2.3.计划必须保证包括《初步产品建议书》要求的全部要素内容得到明确结果；5.2.4.部门主管经理或区域公司总经理可根据情况做出进行修正、补充和确认工作计划、时间安排、工作内容的决定，由相应市场主管负责组织实施市场调研工作。5.3.产品建议工作准备5.3.1.《产品建议书编写工作计划》经审核批准后，投资管理部或区域公司市场主管组织

7、进行调研准备，并与工作有直接关系的公司内部门或外单位进行协调和沟通；5.3.2.工作展开前，投资管理部或区域公司市场主管应组织本组成员准备以下文件：a)其他定位支持性或依据性文件，包括手册、程序文件、《产品建议书编写作业指引》；产品定位策划程序文件编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006第10页共10页生效日期：2006-8-1a)相关部门、过程或活动的过往优秀报告以及不合格报告和纠正措施报告；5.3.3.工作展开前，投资管理部或区域公司市场主管应组织营销组成员编写调查表；5.4.《市场调研报告》与《初步产品