浅谈房地产开发项目的战略定位.doc

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1、浅谈房地产开发项目的战略定位房地产开发是高投入、高风险、高回报的行业，开发商既要面对市场遵循经济规律，又要顺应国家政策，接受消费者的选择个成功的开发项目，应具备天时、地利、人和等要素。作为规避风险为己任的房地产开发投资者，应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项LI的特点有机结合，方能“投共所好，适得共所”，这就需要将开发顶目首先进行战略定位。房地产开发成功与否最重耍的是战略定位，这种定位是以适量的超前意识，对项目进行总体规划。开发一个小区或一幢大厦，时间时期2-5年不等，这期间政策、环境、消费行为和消赞观念、方式以及人们对房屋的功能结构要求往往有较大的变化，而且这种

2、变化有越來越快的趋势。如何能适应这种变化，符合新的消费时尚，这就需要掌握变化的走势。对开发商而言,做好以下四个方面战略定位尤共重要。一、周期定位我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展，一般从市场启动到高潮至宏观政策调控以3-5年为一周期，这既是一种社会现象也是一种经济规律。房地产开发要充分考虑这种经济周期对市场的扬抑作用。笔者认为，开发的建设周期定位应在国家启动房地产消费，鼓励开发投资开始的三年左右时间完成为宜。二、价格定位价格是项目可行性研究中最具灵魄的因素，它貢接影响开发项目的经济效益，价格是价值的表现，价格定位亦应是价值定位。价格的支撑是价值内涵。构成开发项目的价

3、值因素很多，项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等，共同构成了产品的价值。价值中也有一些符合消费时尚和反映时代潮流的“亮点”，反映在价格上称之为“卖点”。通常我们说住宅的特点是：“八十年代看功能、九十年代看环境，下个世纪看智能化”°从屮我们看出居民消费价值观的不断变化，也体现出住宅产品在満足了人们“休养生息”的基本要求后进而向満足舒适里和事受型的要求过渡。只耍符合消费时尚，适应时代潮流的房屋，才特色鲜明，卖点突出，价值容易体现，极易形成消费热点。当然，购置住房既是一种消费，也是一种投资，开发商既要考虑购买得的居住使用

4、价值，又要考虑II后的规划发展増值潜力，因为购房者既是消费者也是投资者。所以，开发项目的价格定位应体现特点，突出“亮点”，顾及增值点。三、营销定位营销定位包括市场定位。开发的房屋卖给谁，他们有什么特殊耍求，他们的消费能力如何是营销策略中首先要作定位的，它的定位直接影响到开发项目的建设标准、配套标准、销售方式及价格定位等等。…般讲，开发的小区能兼顾不同收入阶层和不同家庭结构人士的需求，主要反映在套型和结构、房屋应落区位以及建筑式样等方面，但很少考虑特殊群体的需求，如学生公寓、残疾人住房、老年公寓以及单身户的小套型用房等。其实，对这些特殊的消费群体下功夫琢磨透，建造些适合他们

5、的住房往往会吸引新的群体加盟消费，形成无对手竞争，找到市场的空档，先入为主，方可占尽优势。所以，营销定位应在考虑耳同台对手的竞争外，应卜功夫努力发掘潜在市场，独创新天地，“四两拨千斤”出奇制胜。四、管理定位管理是一种措施和方法,各生产要素通过科学管理才能创造出财自，针对开发单位实际，结合房地产开发的特点,笔者经验认为实行“决策指标管理法”尤为可行。所谓“决策指标管理法”是将项目可行性论证报告中的许多决策指标提出來,按实行时间和程序先后进行摆列，并逐层进行分解（可以细分也可粗分）作为控制指标体系。然后将这些指标分解到相应的部门和岗位，在布置任务时作出具体要求（町定量也可定性

6、，以定量指标为主），掌握每个实施环节和分解指标并求得落实，确保决策总目标的实现。一旦在实施过程中，发觉决策有问题，可以及时调整部分指标或指标体系，减少决策失误。这其中最值得关注的是成本控制和营销指标控制以及融资成本的控制，进而达到控制风险的目的。房地产开发顶目是个系统工程，它的战略定位还有许多，但上述四点若能做到，便可以解决房地产开发过程中的“决策的可行性、价格的合理性、消费群体的适应性、以及投入产出的预测性”等问题，从而避免决策的失误和市场定位失准给我们带來的损失。公司规章制度一、公司形象1、员工必须清楚地了解公司的经营范I韦I和管理结构，并能向客户及外界正确地介绍公司

7、情况。2、在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯对方。3、在任何场合应用语规范，语气温和，音量适中，严禁大声喧哗n4、遇有客人进入工作场地应礼貌劝阻，上班时间（包括午餐时间）办公室内应保证有人接待。5、接听电话应及时，一般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之最近的职员应主动接听，重要电话作好接听记录，严禁占用公司电话时间太长。6、员工在接听电话、洽谈业务、发送电子邮件及招待来宾时，必须时刻注重公司形象，按照具体规定使用公司统一的名片、公司标识及落款。7、员工在工作时间内须保持良好的精神面