“小产权房”问题再认识

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1、MODERNEC0NOMICRESEARCH“小产权房"问题再认识※刘锐内容提要：“小产权房”的形成既与城乡二元体制有关，也与城市化、工业化集聚带来的土地快速升值有关．更与农村土地的福利性及具体的政府治理机制有关。“小产权房”的禁而不止，与市场需求及潜在利润有关，级差地租的影响及价格相对便宜是“小产权房”迅速发展的两大关键原因。“小产权房”问题的实质是土地增值收益如何分配。“小产权房”不应合法化，这既能得到学术论证，又与中国现实相契合。从国家发展战略及95％的农民福利角度思考“小产权房”问题，才能在坚持土地宪法秩序下。对“小产权房”涉及的土地财政、征地补

2、偿、失地农民等问题做出正确解决。关键词：小产权房级差地租收益分配土地食利者阶层地利共享中图分类号：F293．3文献标识码：A文章编号：1009—2382(2013)12—0059—05“小产权房”从1990年代的零星开发交易，到现涉及土地增值收益如何分配的问题，事关经济发展中在的大批兴建销售．连带出越来越多的问题，引起社的公平与效率平衡，及国家发展与农民福利的关系调会各界广泛关注。虽然国土资源部、国务院、住建部整，不从政治经济学视角探讨“小产权房”的复杂性，一再发文，严禁“小产权房”对外出售。并采取多种措难以得出恰切的“小产权房”治理思路。施查处“小产权

3、房”违法占地行为，但巨大的购买需求一、“小产权房”的形成原因使“小产权房”市场不仅坚挺活跃。而且大有在全国蔓延开来的趋势。笔者以为，政策制度与“小产权房”兴起的直接关“小产权房”在法律政策上的尴尬地位与其欣欣联不大，仅仅因为城郊地区利益密集，加上相关的社向荣的社会实践形成鲜明对比，引发学界和政策部门会治理及政策落实不到位，才导致农户肆无忌惮地新从法学、经济学、地理学、政治学角度对其进行分析和建“小产权房”并疯狂交易。“小产权房”的形成主要论述。已有研究集中对“小产权房”的形成、原因、现有以下原因：状、问题、出路、政府治理．法律调整等话题进行讨论，1．城市

4、化、工业化快速发展带来城郊的土地升重点关注“小产权房”对耕地保护、农民权益、地产市值。土地价值来源于周边的公共服务和公共设施，城场、城乡统筹、社会稳定、法律修改的影响作用。诸多市发展得越快，公共品的供给能力越强，作为不动产学术讨论中，学者们逐渐形成共识，认为城乡二元的的土地价值上升空间越大。城郊农村因区位优势享土地制度、户籍制度、社会保障制度是“小产权房”屡受到城市化的好处，带来土地级差地租。一方面，城禁不止的根源，“小产权房”的违法性与合理性共存，市具有较多就业岗位，带来人口的集聚和刚性的居在“小产权房”快速发展的现实下。有必要重估并检讨住诉求，房屋市

5、场因此供不应求；另一方面，城市房产“小产权房”的法律地位、经济效用、政治社会影响。市场的畸形发展使多数就业者望而生畏，城郊农村因问题是，“小产权房”的形成既与城乡二元体制有基础设施完善，集体土地的福利性质，可以以低成本关，也与城市化、工业化集聚带来的土地快速升值有开发房产．带来农户利用无偿的土地建起密密麻麻房关，更与农村土地的福利性及具体的政府治理机制有屋对外出售的现象。关，仅依据经济学常识和法律制度漏洞来推导“小产2．国家政策的实践和地方政府的推动。一方面，权房”的法理正当性及资源配置功效是远不够的。国家为了保持合理的经济密度，防止城市发展占用更“小产

6、权房”是我国经济社会转型中必然出现的现象，多土地，保持偏紧的土地供给政策，带来土地市场的※本文系国家社科基金青年项目“农村集体土地确权中的土地纠纷及其解决研究”(项目编号：13CSH049)阶段性研究成果。一59—2013年第12期供不应求及土地价格的快速提升。另一方面．城市化地上盖的“商品房”，因产权不受法律保护而不具有完并不是没有章法的任意扩张。而是依据土地利用总体整的商品属性，“小产权房”的“小”主要指房屋下面那规划和城市发展规划向某一位置扩展空间．这带来特幅地的权利配置“小”。二是法律界定。冯广东(2011)定区位的城郊村土地大幅升值。另外。国家

7、相关政策等人认为，“小产权房”是违反相关国家法律法规．在也会带来意外的实践后果，推动“小产权房”的发展。农村集体经济组织所有的土地上建造的，以对外出售如在新农村建设、城乡统筹政策的鼓动下，乡镇政府为目的，不具备合法产权的房屋。趁机“以地生财”，与房地产商合作，开发多幢“小产权细究上述两种界定，可发现二者在价值取向上的房”，然后通过行政手段要求农户进城买房，带来小城差异性。持权利界定论的学者倾向认为。“小产权房”镇的蓬勃发展及“小产权房”交易的井喷。的不合法性是法律政策界定出来的，从资源配置及物3．政府管理的缺位。相关数据显示，全国“小产权实现的角度来看。

8、“小产权房”是否合法有待重新探权房”总面积66亿平方米．其中北京“小产权房”面积