城市社区物业管理的现状和建议.doc

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1、城市社区物业管理的现状和建议城市物业管理作为市场经济条件下逐步发展起来的一种新兴服务产业，是当前建设城市、管理城市和经营城市的重要环节，是城市化水平的重要标志。近年来，随着改革开放的深入和经济的快速发展，我市的物业管理从无到有，从小到大，行业发展初具规模，物业管理在促进城市协调发展和构建居民群众和谐生活中，发挥着日益重要的作用。但由于我市物业管理起步晚，行业内部普遍存在发展不平衡、不规范的问题，影响了物业管理行业的健康发展。现就东城物业管理现状、存在的问题以及建议汇报如下：一、城市社区物业管理现状我市真正意义上的物业管理始于2005年，随着近几年城市建设水平的不断提高，住宅小区

2、规模迅速膨胀，物业管理行业也得到了快速的发展。（一）现实基本情况。目前，东城辖区共有规模以上居民小区79个，常住居民13.6万人，物业公司14家，其屮具有2级以上资质的5家，物业管理主要有3种方式：一是规范化的物业公司管理；二是单位自管；还有极少数小区无物业服务。近年来，物业管理行业的发展大大提高了城市管理水平，有效改善了群众生活质量。（二）街道已开展的工作。今年以来，针对辖区物业管理不规范，特别是安居工程居民与物业矛盾突岀的现实，街道充分发挥职能，为改善辖区物业管理现状做了大量的工作。一是成立街道物业管理办公室，落实专人负责协调、指导、监督物业公司做好服务。二是指导物业矛盾突

3、岀的安宁北区选举成立业主委员会，重新选聘物业公司，使小区管理走上正轨。三是以创建全国文明城市为契机，帮助安居工程各物业公司修缮小区门岗，并督促其配齐小区公共秩序维护员，切实承担起小区治安维护责任。通过努力，辖区物业管理，特别是安居工程的物业管理水平有了较大幅度的提升，得到了广大居民的认可和好评。（三）存在问题及形成问题的原因。目前，东城物业管理中主要存在3个问题。一是物业管理公司服务水平不高。由于我市物业管理行业还处于初步发展阶段，规模小且发展不平衡,而近几年我市经济持续快速发展，房地产业一路飙升，客观上使物业管理企业短时间内就迅速发展起来，结果造成物业企业之间缺乏应有的良性竞

4、争，市场化程度低，同时，部分物业管理企业的内部制度不健全，对管理服务的定位不准、把握不好,科学管理和优质服务的管理理念没有从根本上树立，重建设、重销售、轻管理，且从业人员文化层次普遍偏低，缺乏专业的学习培训，在服务意识、服务态度、服务用语、服务行为等方面不到位、不规范，直接影响了物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是居民对物业管理的认识不到位。部分居民对推行现代物业管理的重要性和必要性认识不够充分，对物业管理属有偿服务的意识淡薄，消费观念还习惯于计划经济福利房的统一管理模式，没有形成物业管理“花钱买服务”的思维模式，不按时交纳或不愿交纳物业管理费；还有部分居民不了解物业

5、公司的管理职责和工作范围，将房屋前期工程质量问题的责任算到物业公司身上，甚至以此为由拒不缴纳物业费，最终导致物业服务不到位、服务质量下降。三是物业管理配套制度、机制不健全。由于我市的物业管理发展时间短，在相关管理制度的制定与管理机制的建设上还不同程度的存在不完善的地方，需要出台完善的物业管理实施细则，制定明确的公共维修资金筹集管理办法，建立严格的物业管理用房规划、建设、验收的监督机制等相关配套制度。二、城市社区物业管理的建议为进一步提升东城物业管理水平，针对存在的问题提出如下建议：（一）建立物业公司服务评价体系。以全面提升物业管理行业的整体服务水平为目标，建立完善科学的物业管理

6、监督考评机制，加强对物业公司的监督指导，并逐步实行市场准入与末位淘汰制，引导物业公司树立“以客为尊，以人为本”的物业管理理念，摆正自身位置，进一步规范工作行为方式，开发新的服务项目，大力提升从业人员素质，切实转变服务不规范、专业性不强、企业运作透明度不够的落后状况。（二）建立健全业主委员会。业主委员会是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生的、代表业主利益的组织机构。在物业管理工作中，业主委员会作用发挥与否直接影响物业管理工作能否顺利开展。因此对尚未组建业主委员会的小区，建议尽快组建完善；对已经组建的，引导其充分发挥自身作用，推动小区内的物业管理工作实现良性循环。

7、（三）推行小区服务“一卡通”制度。为方便居民，便于管理，切实提高物业费收缴率，建议政府协调水、电、气、暖、有线电视等职能部门，实行“一卡通”制度，推动我市的物业管理尽快走上正轨，实现规范化、专业化发展。