北京住宅投资回报率长期看涨.pdf

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1、北京住宅投资回报率长期看涨美联物业全国研究中心何倩茹10/07/08蓝筹租金连续3月上升6月美联物业（北京）二手住宅蓝筹租金指数为97.79，蓝筹样本的租金为49.25元/平方米.月，环比上升3.4%，同比上升20.8%，较2008年基期轻微下跌2%。而且，这已是连续第3个月租金出现上涨。其中大兴区是本月租金平均升幅最高的区域，达到5.7%；其次是朝阳区的4.95%。从放盘信息来看，本月更多大面积物业放租，表现出业主心态平和，不急于出售物业，因此相信在随后几个月里，转售为租的物业会持续增加。旧城改造迫使大量原本居住在城中村的市民重新寻找居所，再加上毕业生就业带来的强大的需求，

2、直接推动近期中低价位房屋租金的上涨。北京近年CPI走势8%7%6%5%图一美联物业（北京）二手住宅蓝筹租金指数4%(01/08=100)3%2.50%1401202%98100(49)1%1000%80(50)60-1%01-0508-0503-0610-0605-0712-0707-0802-0909-0904-10-2%40-3%01/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0810/0811/0812/0801/0902/0903/0904/0905/0906/0907/0908/0909/0910/0911/0912/0901/

3、1002/1003/1004/1005/1006/10数据来源：美联物业全国研究中心投资回报率长期看涨笔者认为北京住宅的投资回报率长期看涨，理由如下：首先，租金既然成为计算CPI的一个因素，它与当地的物价水平应有所关联。然而从图一可见，北京市的目前蓝筹租金指数比2008年1月还低2个百分点，CPI指数从2008年至今多为正值，而租金却几乎没有变动，因此租金于近段时间“补涨”也并非毫无原因。但租金的高低最终都应由供求关系来确定，目前经济并未出现明显改善，人民的生活水平大多还1美联物业全国研究中心，罗湖区人民桥世界金融中心A座11楼，TEL：25981666维持原状，租金在短期内

4、缺乏急升的力量。但从长远来看，如廉租房能解决30%中低收入人士的租房问题，另外70%还需由市场消化，只有投资回报率回归到合理水平，才够理由说服业主将房屋出租。因此租金长期看涨。另外，虽然6月蓝筹价格下跌的幅度并不大，但已使投资回报率有所提升，回到2.09%的水平。然而从图二可见，北京的投资回报率处于四个一线城市的最后一位，与排名最前的广州相差1.67个百分点，即总值200万的物业，每年的租赁收益就相差3.34万元。北京的投资回报率处于一个偏低水平。再者，在“新国十条”政策的影响下，北京住宅蓝筹价格指数在5月跌幅收窄，6月环比轻微下跌0.5%，是11个月以来的首次环比下跌。由于

5、目前市场上看跌的情绪比较浓烈，加上住建部已着手建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，以期全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，二手房政策将成为长期政策，楼市于短期内又添了几分利空消息。虽然楼价长期依然看涨，但短时间内，楼价将小幅下行，而且再次上涨的幅度不能与前几年同日而语。因此笔者相信，北京住宅的投资回报率将在价格震荡上行、租金长期小幅上涨的共同作用下逐步提高。图二四大城市二手住宅蓝筹投资回报率7%6%5%4%3%2%1%0%01/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0810/0811/0812/0801/0902/090

6、3/0904/0905/0906/0907/0908/0909/0910/0911/0912/0901/1002/1003/1004/1005/1006/10北京上海广州深圳数据来源：美联物业全国研究中心2美联物业全国研究中心，罗湖区人民桥世界金融中心A座11楼，TEL：25981666