商品房预售合同的不公平条款探析

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1、第25卷第4期四川理工学院学报(社会科学版)V01．25No．42010年8月JournalofSiehuanUniversityofScience＆EngineeringfSocialSciencesEdition)A昏2010商品房预售合同的不公平条款探析钱箐(自贡市广播电视大学教学处，四川自贡643000)摘要：房地产业成为国民经济的重要支柱产业，但是由于开发商与购房的人经济地位和专业知识的不对等，而导致购房人的利益受损，特别是在商品房预售合同中，以专业术语等隐藏的不公平的条款，不仅违背契约自由原则，

2、违反了双方利益平衡原则，也违反了契约正义的最高追求。关键词：预售合同；不公平条款；正义中图分类号：G206文献标志码：A文章编号：1672—8580(2010)04—0065—04房地产业的发展，如今已经占据了国民经济中的条款。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和重要地位、也被认为是我国现阶段重要的支柱产业和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中消费热点，但是由于相关配套法规的滞后和不尽完善华人民共和国商品房销售管理办法》等法律法规由各以及市场的不规范和政府部门的监管缺失，让受益的建设

3、厅和各工商行政管理局共同起草商品房预售合同是政府、受益的是房地产开发商，受损的是一些购房人示范文本，要求开发商参照执行，为起一个指导性的示的利益。特别是在商品房预售中，是一种与商品现房买范文本的作用，来保障购房人的利益，甚至各地的政府卖相对应而生的房屋买卖形式，其标的物是尚未竣工部门直接以规范性文件干预商品房预售合同和商品房的房产，所以较商品房现房买卖风险更大。在享受契约买卖合同，一则是限制开发商的经济上的强势地位的，自由权利的时候，同时房地产开发商也是利用其自身限制开发商的对缔约自由的侵犯，保护处于弱势的

4、购经济地位、专业知识等优势在商品房预售过程中损害房人的利益，二则是便于商品房销售制度的公开、透预购人的利益，其中就是设立了商品房预售合同中的明、便于房地产业的管理和规范。“内设”和“外置”的诸多不利于预购人的不公平条款，格式条款是格式合同的组成部分，格式合同是随这种双方利益的失衡就直接导致了商品房交易中的纠着市场交易的发展而产生的，可以为市场交易主体节纷日益增多。笔者就在商品房预售合同中出现的不公省大量的时间、精力和金钱，极大地降低交易成本，提平条款做一分析。高交易的效率，从而促进经济的发展，有学者认为：“

5、格一、商品房预售合同不公平条款的概念分析式条款事实上具有一般性与抽象性的性格，所以可以“所谓商品房预售，又称期房买卖，商品房预售合说是企业经营者自己创造出来的法律”[3]，但是也有学同是取得商品房预售资格的商品房预售方在商品房还者认为“格式条款可以通过预先设定商业风险和司法未竣工，房屋并未现实存在的情形下，与预购人约定在风险，确定和预测潜在的法律责任及其范围，因而具有一定期限后，将竣工的房屋交付给预购人，预购人支付增进交易安全的功能”嗍。在这些格式合同中仍然存在价金的不动产买卖合同。”【1商品房预售合同是格

6、式合着不公平条款，所谓“不公平条款”是合同一方当事人同，格式合同的广泛采用已经在社会大众中成为一种单方制定的未经合同双方共同协商、且为免除或减轻习惯，“格式条款的产生具有其经济上的必然性，它反己方责任，加大对方责任的，而合同另一方不得不接受映了现代化的生产经营的高速度、低耗费、高效益的特的格式条款。政府起草的商品房预售合同的示范文本点，体现了专业分工严明的科学性和复杂性。”嘲这类为的广泛采用，使不公平条款得到了一定的遏制，但是商了重复使用而预先设立的不与对方协商的条款即格式品房预售合同的示范文本非法律法规，

7、对房地产开发收稿日期：2010—03—11作者简介：钱箐(1977一)，男，四川自贡人，讲师，硕士研究生，主要研究方向为知识产权法。四川理工学院学报(社会科学版)2010年8月商只是一种参考作用，同时一些条款下的空白之处本而没有表明标的物的具体的规格、品质等。现实中这样意是留与双方共同协商达成条款，以保障双方的契约的案例有很多，例如：2006年，浙江刘女士与某房地产自由，如争议解决方式、商品房预售合同的补充协议等开发有限公司签订了房屋预售合同一份，预售方在补等，但是空白之处以及补充协议却往往成为开发商设充协

8、议中单方规定“卫生洁具采用高级洁具”，刘女士置不公平条款的工具，这种看似合法合理又非常隐蔽当即对该条款提出异议，并要求明确是何品牌何型号，的工具严重损害预购人的利益。售楼小姐不同意，表示格式合同已经列好，双方都无权二、商品房预购合同不公平条款的表现形式分析修改，1年后交付后刘女士发现房屋内所采用的洁具以北京市建设委员会和北京市工商行政管理局只是国内非常普通的洁具而已，为此曾多次与开发方2007年l2月修订的商品房