构建房地产项目设计后评价体系_何芳.pdf

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1、房地产开发CHINAREALESTATE构建房地产项目设计后评价体系11何芳，沈佳音（1.同济大学经济与管理学院，上海200092）摘要：基于后评价理论、设计管理理论、相关设计规范及审图规定等，首次系统地构建了房地产项目设计后评价体系，即主要对项目设计方案的竞争力与附加值，施工图设计的经济性与审核结果反映的变更情况，以及设计管理的制度完备性与合理性进行评价，并以此确立了设计后评价的指标体系。关键词：设计方案，设计管理，后评价体系，后评价方法中图分类号：F293文献标识码：B文章编号：1001-91

2、38-(2013)09-0047-53收稿日期：2013-08-101引言设计是房地产项目开发的核心内容，它不仅近年来，随着房地产行业的快速发展，房地是项目施工、营销等工作顺利开展的前提，也是产项目后评价已引起不少学者及业内人士的关注。项目整体质量的重要保障，因此对其进行后评价总体来说，构建项目后评价制度是推动房地产行意义重大。当前，已有一些学者就项目设计的评业健康发展的迫切需求，推广项目后评价工作是价指标及评价方法进行了探讨。苏炜、汪菁从使促进房地产企业制度化发展的实际需求，实施项用功能、技术性

3、能、经济指标等方面构建了建筑目后评价任务是提高房地产项目管理水平的客观设计方案的评价指标。贾仁甫、张炯等在建立项需要。目前，万科、中海等房地产龙头企业已经目过程评价指标体系时，设置了包括方案设计优开展了后评价工作，但所编制的后评价流程、报化、超前性等6个设计指标。还有一些学者就评告缺乏系统性与规范性，多为总结性材料。此外，价方法的选择进行了探析，包括灰色关联法、模一些学者也就项目后评价体系的构建、后评价方糊评价法等。总体来看，现有研究已有不少有益法以及应用等进行了有益的探讨。但总体来看，成果，但主

4、要针对前期设计方案选优评价，很少现有研究较为零散，还未形成科学、系统以及规直接关注项目设计后评价，即尚缺关于设计实际范的评价体系。因此，深入开展项目后评价研究成果及实施管理过程的针对性评价。是房地产行业及企业发展的迫切需求。对此，本文将基于后评价理论、设计管理理论、47房地产开发CHINAREALESTATE图1：房地产项目设计后评价体系框架相关设计规范及审图规定等，构建房地产项目设进度管理、设计成本管理、设计变更管理和设计计后评价体系，通过后评价，剖析项目设计已有协调管理4大部分。经验、存在问题

5、，并提出今后改进建议，从而为后评价准则的确立是项目后评价体系构建的行业推进项目设计后评价工作提供基础，为优化核心内容之一，它决定了项目后评价的视角与侧重和提升设计水平提供借鉴，为房地产企业优化设点，是评价结果可靠性与有效性的重要保证。后计管理制度以及全面实施项目后评价的制度提供评价准则不仅要与评价内容的特质相匹配，同时依据。也要考虑后评价的主旨与成果反馈。根据后评价对象的差异，可将房地产项目设计后评价准则分2房地产项目设计后评价体系框架为三大类：对于项目方案设计、建筑设计、景观依照设计流程，房地产

6、项目包括方案设计、设计以及室内设计，考虑到产品差异性对市场价初步设计以及施工图设计几个阶段，期间需要完值的重要影响，将设计的竞争力与附加值作为后成项目方案设计、建筑设计（平面与立面设计、结评价准则；对于施工图设计，考虑到施工图设计构设计、专业设计等）、景观设计、室内设计等设在成本管理中的重要地位以及控制施工图质量的计方案。设计方案质量的保证就需要依赖于有效重要手段，将经济性与审核结果反映的变更情况的设计过程管理，设计管理是对项目设计全过程作为后评价准则；对于设计管理，考虑到制度对进行专业的、系统的

7、管理，对项目的成功具有决管理的决定性影响，将管理制度完备性与合理性定性的作用，主要内容包括设计进度管理、设计作为评价准则（见图1）。成本管理、设计变更管理和设计协调管理。对此，房地产项目设计后评价不妨就对设计方案与设计3房地产项目设计后评价内容管理两大块进行评价，依据项目设计规范与流程，3.1建筑设计方案后评价前者包括项目方案设计、建筑设计、景观设计、3.1.1方案设计竞争力与附加值评价室内设计和施工图设计5大部分，后者包括设计项目方案设计后评价主要是通过对项目地块48房地产开发CHINAREAL

8、ESTATE方案设计与市场同类产品的对比分析，结合市场争力与附加值；二是评价景观与建筑关系处理情的实际反应，评价地块总平面布置与功能布置（建况。一方面，应从更大的空间视角与更长的时间筑物及配套设施的位置布局和功能布局）、交通布维度来评价，更大的空间视角意味着，除了考察置（地上内外部交通设置状况和地下道路组织设项目地块内部景观设计情况外，还需结合地块周计）以及配套设施设计（商业配套、公建配套等边，乃至地块所在区域的景观分布情况（主要是设计）的设计策略与设计手法所体现的竞争力与河流、湖