三起物业费“打折”案件引发的思考

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1、理论·实务Itheory＆practiceI律师指点三起物业费“打折"案件引发的思考文I宋安成案例一：签订了《前期物业管理服务协议》。秩序混乱等问题，物业公司提供的物业日照～小区的业主刘某，自2005年2004年7月1曰，开发公司与某物业公司管理服务存有一定的瑕疵，故应当对其入住该小区以来，一直未交纳物业服务签订《物业管理委托合同>，委托其对诉求的物业服务费予以一定比例的扣费。今年1月，物业公司将其告上法小区实行物业管理服务。该合同对物业减，扣减的比例根据物业服务的实际情庭，要求其给付所拖欠的全额物业服务管理服务的标准作了约定，其中包括小况确定为30％。费10444元。但刘某辩称，双

2、方未签订书区整体形象安全舒适，环境卫生干净、面的物业管理合同，物业公司也没有提利落，保洁工作高标准、高质量、无死案例三：供相应的物业服务，并且由于物业公司角，房屋的公共楼梯、扶手、走廊、地秦某，系上海某小区的一名业主，管理上存在问题，导致刘某及其他几户下室等部位保持清洁，无随意堆放杂物而上海某物业管理有限公司是该小区的业主室内被盗，所以自己拒绝交纳物业和被占用现象，花草树木长势良好、无物业服务公司。2005年1月1日该物业管服务费。病虫灾、无死枝、无死株和干枝，达到理有限公司与该小区业主大会签订了法院经审理认为，刘某入住小区四季常青、三季有花。当年，物业公司《物业管理服务合同>。20

3、05年6月1后。并未重新选聘物业管理企业，应视进驻小区进行物业管理服务。之后，杨日，该物业公司依据<物业管理服务合为接受了物业公司的管理，双方形成物女士等人只向物业公司交纳了2003年4月同》开始对该小区实施物业管理。<物业管理合同关系，刘某应交纳物业服务3日以前的物业服务费1240元，但此后至业管理服务合同》约定，委托管理期限费。但作为物业管理企业，物业公司应今的6950元物业服务费一直未付。于为：自2005年6月1日起至2009年5月31提供与其资质相适应的服务，维护小区是，物业公司起诉到法院要求杨女士立日。该合同约定：商品房的物业服务费内业主的人身、财产安全。由于其管理即交纳拖

4、欠的物业服务费。为每平方米每月1．4O元；合同还约定：存在不足，导致小区内发生盗窃事件，丰台法院经审理后认为，自2002年“对业主和物业使用人逾期交纳物业服因此应酌情减免刘某该交纳的物业服务物业公司向业主提供了物业管理服务，务费的，从逾期之日起按应缴费用千分费。据此法院判决刘某给付物业公司物且杨女士等人也实际享受到了物业公司之三加收滞纳金。”被告从2009年1月起业服务费6000元。提供的服务，故应当支付物业服务费。至2009年5月未支付物业服务费计人民币根据杨女士等人提供的照片及物业管理980．70元，故该物业公司向法院提起诉案例二：满意度调查问卷，可以认定该小区存在讼。秦某认为，

5、该物业管理有限公司在2003年4月，杨女士等人购买了丰台着部分公共设施不整洁且损坏、树木枯对小区实施物业管理过程中存在服务质区某小区的房屋，并与小区的开发公司黄、草地光秃、草地上留有粪便、停车量瑕疵，如有账目不清等问题，并且就i该物业公司及有关房地局信访予以减少，减少比例为0．3％。书面的材料，认定了物业公司服务不到了交涉。此外，该物业公司在位)的认定。从法院认定的证据看，物里期间存在拖欠公共部位的电几点思考：业服务公司如果想避免服务费打折的情电部门多次发函通知停电。因一况，提供全面的、符合合同约定的服务、物业服务费打折的事实与法律依决定暂缓缴纳物业服务费。是最为关键的因素。据分析l

6、认为，该物业管理服务有限公法院裁判案件“以事实为依据，以从法律上讲，业委会代表业主委托、区的物业管理服务公司，已按法院为准绳”，对这类案件法院的事实或开发商委托物业服务公司为小区提供小区业主大会签订的《物业管依据和法律依据分别是什么，在此笔者物业管理服务，双方是合同关系。按照}同>履行了物业管理职责，秦一一分析，以助读者更好地理解法院的<合同法>第一百零七条规定：“当事小区的一名业主也接受了该物判决。人一方不履行合同义务或者履行合同义i务有限公司的物业管理服务，从事实方面讲，三起案件无～例外务不符合约定的，应当承担继续履行、j合同约定向该物业管理有限公地认定物业服务公司服务不到位，有

7、瑕采取补救措施或者赔偿损失等违约责

8、应的物业服务费。对于该物业疵，但在认定的证据方面有一定的差任”。故一审法院认定物业公司服务不l业管理过程中如有账目不清等别。案例一中法院认定物业管理服务不到位，就有权裁判物业服务费打折，以r以由全体业主选举出的业主大到位主要是“小区有多起失窃案件”，此方式让物业公司承担违约责任。对于讼，而不能借此作为拒付物业故认定物业服务公司在管理方面有不这一法律问题，2009年5B1日生效的j理由。此外，该物业管理服务足。案例二主要是