明日星城项目开发及营运策略提案之运行思考及策略落地.pdf

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1、PART3运行思考及策略落地项目认知及核心价值提示板块催熟和项目突破策略落地和推广提示项目认知及核心价值提示板块催熟和项目突破策略落地和推广提示项目基本情况一期总占地11万方，总建筑面积约17.3万方容积率1.77，绿化率46%，车位比例1：0.8认知规划户数1316户，住宅层数3-18+1层，户型面积约67~144平米认知苏宿工业园的首发产品毗邻工业园区管委会邻里中心/市民公园黑海路主题公园建屋国际大酒店新区人民医院学区资源丰富认知项目认知认知城市——宿迁房地产市场呈明显的供大于求的状况，且不说整个新城版块4万平方公里的庞大体量，仅仅是缺乏市场去化力“明日星城”的17万方

2、也将遭遇激烈的市场竞争。从城市发展的角度，工业园区无疑是被热捧的，但说新城版块——到园区内的现代新城示范区，则更多的可能是无奈。热捧与无奈远离城市中心，配套缺乏，没有人气，市场的认知度目前很低。而针对单一项目的市场行为，更让一个板块难以“独项目——木成林”。项目的成功需要整个板块大量的概念支持缺少呼应和项目实景（样板）的形象支撑。项目SWOT分析认知u政策扶持优势；u板块飞地劣势；优u规模发展优势；劣u低认知度劣势；势u品牌实力优势；势u长期培育难度；u学区/公园优势；u物业形态抗性；u产品品质优势。机u市场发展机会；威u市场发展威胁；会u产业发展机会；胁u政策调控威胁；u

3、产品规划机会；u产品周期威胁；u营销推广机会。u客群规模威胁；u潜在竞争威胁；u配套滞后威胁。项目SWOT分析认知超越现状局限，突破城市房地产思维，以明日星城为样板，梳理“新城版块”的概念支撑★清晰定位客群方向★争取政府成为我们的“促销员”★以更为广阔的眼光运作项目，不局限于一地一区一市★寻找版块概念立基点，并尽量扩大版块影响★以“独立版块”启动项目，为整体项目准确定位★注重明日星城的样板效应，形成产品——客群——产品的良性循环★建立事件营销机制，以具有轰动效应的事件作为营销的重要节点★寻找房产+地产思路，扩大版块渗透力度项目SWOT分析认知发挥优势，抢占地位回避劣势，转化

4、主张借城市规划之力突出整合造势，运用通过PR、SP活动，NP、展板、媒体来国际住区概念统领宿迁地产宣传，运持续性宣传本项目，提高项目在宿迁用开发区板块统领住宅地产宣传；的认可度；通过大盘概念形成对项目销售的支通过前期品牌的推广、项目个性形象持，宣传未来生活文化未来城心概的确立，区分市场；念，与周边小体量楼盘形成差异；利用机会，实现价值减小威胁，加强形象充分发挥政府的扶持利好，与政府深品牌逐步塑造，通过品牌落地将“江度合作，通过有深度的公关活动、政苏第一、宿迁第一”的品牌价值深入策落实等等强化市场信心；人心；强化大盘概念的导入，同时做好产品强化售楼处、现场布置、示范区等展的品

5、质，通过户型、景观、建材等多示包装，给客户直接的产品印象，促种元素奠定高品质地位，拉开与竞争进客户对项目产品的信任。者的档次。项目核心价值提示认知明日星城核心价值体系：地段价值----未来国际住区，城市发展主方向板块价值----引领宿迁未来，新城市主义精神品牌价值----江苏第一品牌，建屋实力打造品质价值----领衔宿迁楼市，锻造住宅精品生态价值----公园生活居家，内外豪奢双景规模价值----别墅/洋房/国际公寓，大手笔造城配套价值----学区/公园/酒店/邻里中心，新生活方向项目认知及核心价值提示板块催熟和项目突破策略落地和推广提示板块催熟催熟明日星城现代新城示范区苏宿

6、工业园区启动本案，板块催熟成为首要课题！只有尽快启动板块宣传，在全市形成苏宿园区/现代新城示范区的号召力，才能为本案的启动及销售作好基础铺垫。板块催熟之概念催熟催熟概念催熟1/重新定义苏宿园区，突出现代新城示范区2/城市发展理想，构筑宿迁未来十年新方向3/新城国际街区，建屋置业新造城计划4/通过专题活动实施概念传播，快速热炒核心：城市运营理念+板块传播炒作现代新城示范区——宿迁新生活方向！板块催熟之产品催熟催熟产品催熟1/规划先行：在全市范围内启动总体规划宣传2/样板先行：样板屋/样板段的建设和示范作用3/互动开发：地产和房产合力，多元产品自成体系核心：规划展示、样板号召、

7、加速开发明日星城——以苏北领袖之势／造国际生活第一城板块催熟之人气催熟催熟人气催熟1/建立人才基地的构想：人才公寓先行2/配套建设先行：政务/学区/公园/酒店/邻里中心/社区巴士3/大型市级公关及营销活动造势：高级会馆的构想核心：人才基地、配套先行、热点不断苏宿工业园区——生活在新城中央项目突破突破四大突破，非常运作认识层面——品牌突破目标层面——人群突破价值层面——产品突破营销层面——手段突破项目突破之品牌突破突破品牌所代表的是开发者的实力和能力，作为苏州工业园区的实际开发建设者，江苏建屋的品牌毋庸置疑，但在宿迁