川信俊发地产尽职调查报告.pdf

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1、四川信托-俊发地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告报告完成日期：2011年4月10日1尽职调查声明我们在此声明与保证：此报告是按照《尽职调查报告指引》和公司有关规定，根据借款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。第一调查人（签名）：＿＿＿＿＿第二调查人（签名）：＿＿＿＿＿年月日年月日部门经理（签名）：＿＿＿＿＿年月日尽职调查日期：调查地点：调查部门：调查人员：接受调查人员、服务单位、职务和联系方式姓服务单位部门和联系电话联系地址名职务

2、调查方式：调查获得的主要资料：详见下页清单2信托融资项目资料一览表资料名称份是否盖如未提供，说明理由数章营业执照（或事业单位法人）复印件*组织机构代码证复印件*税务登记证复印件*贷款卡复印件*贷款卡查询信息*法定代表人证明书法定代表人身份证复印件*借款企法定代表人授权书业基础被授权人身份证复印件资料股东会（董事会）授权书公司章程复印件*借款人签章样本*财务报表(近两年年报及最新月报)*验资报告*担担营业执照复印件*保保金融许可证复印件人人组织机构代码证复印件*资为税务登记证复印件*料一贷款卡复印件*及般贷款卡查询信息*3其企法定代表人证明书*他业法定代表人身份证复印件*信法

3、定代表人授权书用被授权人身份证复印件增董事会（股东会）授权书*级公司章程复印件*人保证人签章样本*资财务报表(近两年审计及最新月度)*料上级部门同意担保的书面授权或批文*担营业执照*保金融业务许可证*人为金融机构有效的身份证件原件(如需要还包括配*担偶)保户口簿或有效的居留证件复印件*人婚姻状况证明材料复印件*为借款人经济收入或偿债能力证明原件(包*自括配偶)然学历证明、专业技术职称证书复印件人抵（质）抵质押财产的权属证明文件*4押物资权利质押的权利凭证*料出质人（抵押人）资格证明*同意抵质押担保的内部授权文件*财产共有人出具的同意出质的文件*办理抵质押登记的证明文件*有权部门

4、批准的项目批文*有权部门批准的项目建议书*可行性研究报告*初步设计、开工报告*项目概算资料建设项目规划许可证*项目有土地使用证*关资料环保、水利、拆迁批复*工程竣工验收报告资金筹措方案落实资金来源证明材料建设用地规划许可证施工许可证注：“*”为必须提供资料。此表一式两份，受理后其中一份交给业务部门。审查人员意见：对于上会时未提供的资料，之后是否补齐：□是□否日期：51项目背景与交易结构概述1.1项目背景2007年12月10日，云南俊华投资有限公司（以下简称为“云南俊华”）通过竞拍获得云南省昆明市官渡区矣六乡1116.33亩居住用地地块，地块编号为【KC2007-27】（以下简称

5、“西亮塘项目”）。截止到2010年9月29日，云南俊华股东情况：云南俊发房地产有限责任公司（以下简称为“俊发地产”）出资25000万元，股权占比为50%，云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称为“云南实力”）出资18750万元，股权占比为37.5%，云南尚居地产有限公司（以下简称为“云南尚居”）出资6250万元，股权占比为12.5%。截至2010年3月11日，俊发地产尚应向云南实力和云南尚居支付共计66616万元转让价款。同时，云南俊华已经完成了工商登记变更，俊发地产目前100%控股云南俊华。云南俊华已经投入资金1,870,779,250.90元。其中，土地出让金1,72

6、9,614,500元，土地滞纳金84,296,300元，契税51,888,450.90元，设计费4,980,000.00元。俊发地产拟通过向我司转让云南俊华49%股权的方式融资70000万元，以及由我司向云南俊华投入10亿元资本公积的方式完成西亮塘项目一期后续的房地产开发工作。本项目的优势在于：①本信托交易对手俊发地产为云南本地知名开发商，拥有国家一级房地产开发资质，并获得“2010年中国房地产百强企业称号”、“2010年中国杰出运营商”“云南地产15年最具影响力企业”等称号，在昆明的市场占有率非常高，在昆明享有很高的知名度和美誉度。经俊发地产预测，在2012年期末俊发地产的累

7、计现金流净额为1,010,176万元，经营实力强劲。②该项目一期在信托期限内的总投资约为236,509万元,工程建安成本为100,165万元。信托计划在用7亿元受让49%的股权并投入10亿元资本公积后，工程建设资金不存在缺口，建设资金充足。③本项目一期销售收入为363,330万元，净利润为109,417万元,信托计划按照90%的股东分红比例，可分得利润98,475万元。信托利息覆盖率为1.81，保障倍数强。④本项目毗邻昆明滇池国际城市湿地和高尔夫球场、五星级酒店、绿地等，在昆明拥有不可复制的