广州市的房价分布与决定因素研究.pdf

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1、房地产市场CHINAREALESTATE广州市的房价分布与决定因素研究122陈向阳，陈日新，王玚（1.广州大学商学院，广东广州510006；2.广东白云学院管理学系，广东广州510450）摘要：一个单中心城市内部企业与居民的区位决定城市的空间结构与体积，而企业与居民的区位因与CBD地区不同距离时土地与房价呈现有规律的变化而形成围绕CBD的圆环状分布。由此可知，研究一个大都市的房价分布及其影响因素和城市的增长具有密切的联系；加之近年来中国城市出现房产价值与价格严重背离现象，城市房价成为关系社会稳定的大问题。因此

2、，本文以广州市为例，运用调查和统计年鉴数据以及据此整理的大量图表，根据城市房地产经济学理论和城市房价在短期内需求和供给弹性具有刚性的特点，对广州市房价的时间与空间分布特征和决定因子进行了理论上的定性分析和经验上的定量分析。其主要结论是：近十年来广州市房价具有先缓慢上升后急剧上升的时间变化趋势；广州市房价的空间分布梯度曲线由CBD向城市边缘递减且有两级拐点，其反映了城市空间结构的两条分界线。关键词：广州市，城市规模增长，城市房价决定因素，等值线与梯度曲线中图分类号：F293.3文献标识码：B文章编号：1001-

3、9138-(2012)10-0003-18收稿日期：2012-08-301引言方米，年均涨幅为22.29%。房地产价格持续上涨，20世纪90年代初，我国决定对住房制度实已经超出了人们经济和心理上的承受能力。国际施改革，逐步实行了住房分配货币化。接着政府上公认的合理房价是相当于居民家庭年收入的又出台了信贷和税收等一系列配套优惠措施，极4～6倍。而2008-2009年广州市房价相当于居民大地刺激了我国的住房市场。近年来，由于人口家庭年收入的15～20倍，处于严重过高状态。房大规模流动等原因导致城市土地利用紧张、全

4、国价的时间与空间分布引起了政府与公众的高度各城市特别是大都市住房价格节节攀升,使城市重视，也吸引了经济学家与地理学家对单中心城住房的分配成为一大社会问题。过高的房价让大市空间结构与城市群演化进行研究，这些研究离多数中低收入家庭无法承受。例如，2003年以来，不开城市房价的时空变化。从理论上分析，剖析广州房地产销售均价快速上扬，由2003年的城市房价的决定因子首先是城市土地的价格，这3888元/平方米上涨到2010年的12346元/平方面的众多参考文献主要依赖Alonso(1964)、学术版2012.103房地

5、产市场CHINAREALESTATEMills(1969,1970)、Muth(1969)和Evans(1973)实际利率的强有力影响。对于同一城市内部住房的城市居民和企业土地竞租模型；其次是城市房价格的影响因素，首要因素是区位，因为城市住房屋需求分析，城市人口与企业分布密度也随城市生产需要土地，阿隆索(Alonso，1964)、穆特区位离开CBD的距离而呈现有规律的变化。本文(Muth，1965)研究了城市土地的竞租模型，居民与拟在上述经济地理学、城市经济学理论和大量统企业的竞租曲线均由CBD向郊区倾斜，因

6、此住房计与调查数据的基础上，对广州市影响房价因子价格也从城市中心向郊区逐步降低；其次是住宅和城市房价的时空分布规律进行定性与定量分的属性与家庭偏好，丹尼斯·迪帕斯奎尔和威廉·析，并找出房价分布对城市空间结构与城市群产C·惠顿认为住宅属性因素有楼龄、卧室个数、车库业结构的影响。其中对城市群产业结构的影响主等。国外学者把上述因素统称为住宅特征因素，从要是城市成本的上升迫使制造业向城市群核心城20世纪60年代以来，国外学者广泛采用特征价市的边缘城市扩散，而高附加值的生产性服务业格模型(如HedonioPriceMe

7、thod)来分析住宅则向核心城市和CBD地区集聚。本文的研究价值价格与住宅特征的关系，解释住宅价格空间分异有：其一,分析一个城市群中核心城市房价的分布形成的原因。及其决定因素，有利于研究城市的规模与均衡体2.2关于城市房价分布的研究积；其二,广州市城市化的方向是从一个多样化的国内外关于城市住宅市场的研究主要从城市制造业城市逐步转向为一个资本型的生产性服务对房屋的需求与供给两方面进行分析，然后从实城市，而房价的分布与变化是实现这种转化的一证方面分析城市内部房屋价格的分布。如美国学个重要因素，本文的研究可以为这种

8、演化提供理者丹尼斯·迪帕斯奎尔和威廉·C·惠顿（2001）认论与实证上的依据；其三,城市房价的调控是国家为，城市住房的供给与土地的价格密切相关。而从宏观经济政策的一个重要部分，本文的研究可以城市中心到城市边缘的距离是决定城市土地价格为地方政府的政策调控提供理论与实证依据。或租金极其重要的因素。这两位学者对美国主要2文献述评城市的城市人口、住宅密度以及土地供应对房价2.1关于城市房价决定因素的研究的影