为租赁赋权，待明日结果

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1、专题：为租赁赋权，待明日花开1报告要点：政策背景：扩需求、增供应为政策的核心诉求。影响：住房租赁在未来长周期内将持续改变房地产市场格局。关注点：市场若没有了需求方的积极响应，供应方将会面临极大的风险。从目前的情况来看，租赁市场仍然欠一把火，即如何让试点城市的租赁权益真正落到实处，从而形成良好的社会影响。报告正文：1、政策背景：为租赁赋权，待明日花开针对一个近2.5亿流动人口的市场给予租赁权益的扩充，政策的普及面和影响面都将是巨大的！自2014年《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》中提出了“

2、租售并举”和大力发展“住房租赁市场”以来，我国的住房租赁政策在中央层面已构建起了从会议成果到城市试点要求的框架体系。2016年以来，六省、九城均出台了加快发展住房租赁市场的相关文件。第一，让更多的人愿意租房——扩需求：赋权让利，引导预期；第二，有更多的房源可以出租——增供应：鼓励机构化出租，多元化供应渠道（税收、金融、土地自持等政策）；第三，供需规模做大了还要把双方的权利义务明确界定下——明权责：租赁市场要有大发展需要有规矩，无规矩不成方圆；第四，租赁市场具有明显的保障性特点，是解决住有所居的重要途径，必

3、须发挥好政府的有形之手，也就是——强监管。图：中央层面住房租赁市场政策资料来源：中国指数研究院综合整理总体来看，明权责和强监管两方面都是服务于供需双方的，因此，政策的核心诉求就是：扩需求、增供应。我们认为，住房租赁在未来长周期内将持续改变房地产市场格局。租赁市场的参与主体主要有三方，供应方、需求方以及政府，我们将从政府、供应方、需求方三个层面看看政策影响之下将发生哪些大的格局改变？2、影响：住房租赁在未来长周期内将持续改变房地产市场格局改变一：：城市政府开始思考如何因城施策，发展住房租赁产业。地方政府推动

4、力度之大是本轮租赁政策的最大亮点。总体来看，在政策的催化下，城市政府开始大力度出台激励政策，在实际工作中，因城施策，发展住房租赁产业，不同类型的城市政策呈现出分化的特点。从政策来看，人口净流入的大中城市将更加积极发展住房租赁市场。一般地，人口净流入的大中城市主要呈现经济发展较快、中心产业优势较突出、交通配套等相对完善，城区对周边地区具有一定人口的吸附力。但同时，多数人口净流入的三四线中等城市及II型大城市中外地人口占常住人口比重相对较小，甚至多数城市在人口流入的同时也向上一级更大的城市流出人口，加之当地教

5、育、医疗等资源相对平衡，目前已基本实现非本地户籍租赁住房与本地户籍享有同等权益。因而在人口流入数量更加庞大、外地人口占比更高、教育医疗等资源供需矛盾更集中且优质资源更稀缺的大城市特别是特大超大城市，将是政策的主要聚焦点。目前主要是传统城市群及新兴城市群中心城市，从住建部要求的广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个开展住房租赁试点城市来看，均在这一范畴内。第一，一线城市已处于人口控制疏解阶段，非本地户籍人口占比较高，而教育、医疗等资源稀缺更为明显，政策如果落地执行将对

6、房地产市场特别是学区房市场影响更大。但从实际操作上来看，传统优质学区房学位的紧缺或短期加剧学区房租金上涨幅度。因而尽管一线城市住房租赁市场庞大，但“租购同权”等政策完全落地相对困难。第二，二线城市仍处于经济、产业继续发展的人口吸纳阶段，人口规模和外来人口占比相对较小，未来人口的持续增长将带来住房需求的不断扩大。加之城市发展仍需人口特别是高新人才助力，而新就业学生的多数考虑租房，二线城市特别是新兴城市群中心城市、新提升的国家中心城市，将凭借这一政策展开“人才争夺”，成都此前就发布了人才引进新政。第三，长三角

7、、珠三角城市群中的三四线城市，二三产业占比较大、外来人口较多，如东莞、佛山、中山等，外来人口在当地经济、产业发展中做出了重要贡献。东莞外来人口占比高达3/4，远超过一线城市，佛山、中山的外来人口占比也在1/2左右，由于本身外来人口占比过高，现有的租赁房源总量不足、租户权益缺乏保障。政策的实行也将给外来人口更多的权益保障。一方面教育医疗等资源的均享，有利于家人团聚并享受更好的教育医疗，进一步解决了外地人口工作的后顾之忧；另一方面，权益保障也将促使外来人群更偏向于选择稳定的长期居所，有利于社会管理的稳定。在这

8、类城市仍将主要针对当前的住房需求，充分发挥租赁住房解决新市民住房问题的作用。改变二：企业像考虑在哪里拿地一样，考虑租赁的城市布局问题。布局追随人口，看清城市人口聚集态势是企业最重要的拓展思路。城市经济发展水平越高、常住人口越多，其住房市场发育程度也就越高。由于城市间的人口流动分化仍在继续，那么人口净流入越多的城市将成为住房租赁企业应该积极布局的重点区域。第一，人口净流入的城市。从人口净流入的角度来看，我们对2015年人口净流入